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パチンコ店の評価(売買)
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┌─┐
│１│ 今回の評価実例：パチンコ店の評価（売買）
└─┼────────────────────────────────
今回の対象不動産は、首都圏の地方都市に所在するパチンコ店で、依頼目的は
売買の参考です。
この建物は借地上に所在します。ですから、通常は底地と借地権付建物とに分
けて評価する必要があります。
しかし、この不動産は底地所有者と借地権者＝建物所有者とが一緒に第三者に
売却することになっています。その場合の価格を求めるのが、今回の依頼目的
です。
底地と借地権とを一度に売却するのですから、この土地を買った人は完全所有
権を手にすることができます。通常の土地の売買と同じです。
建物は相当老朽化していました。更地価格を求め、その更地価格から建物取壊
し費用相当額を控除して、評価額としました。
結局、更地の評価とほとんど同じ作業になりました。
┌─┐
│２│ 不動産鑑定評価の知識：価格の種類…限定価格
└─┼────────────────────────────────
不動産評価基準は、不動産鑑定評価の対象となる不動産の価格を分類して定義
しています。価格が定義されないと鑑定評価を行うことはできません。
不動産鑑定評価によって求める価格には、正常価格・限定価格・特定価格・特
殊価格があります。
今回は、特定価格をご説明します。
不動産鑑定評価基準は、特定価格を次のように定義しています。
特定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背
景とする鑑定評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさないこと
により正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と
乖離することとなる場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をい
う。
また、特定価格を求める場合を次のように例示列挙しています。
（１）各論第３章第１節に規定する証券化対象不動産に係る鑑定評価目的の下
で投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合
（２）民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、早期売却を前提とした価格を
求める場合
（３）会社更生法又は民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、事業の継続を
前提とした価格を求める場合
特定価格は２００２年に不動産鑑定評価基準が改定された際に規定されました。
特に（１）は不動産投資信託（Ｊ‐ＲＥＩＴ）が登場したことを契機としてい
ます。
不動産投資信託の対象不動産は、一般の市場で取引されることを前提とはして
いません。ですから、鑑定評価によって投資家に対して示すべきものは市場価
値ではなく、投資採算性です。したがって、市場価値を示す正常価格とはなり
ません。
┌─┐
│３│ 編集後記
└─┼────────────────────────────────
ボケない知恵(永六輔)より
「大江戸線の『勝どき』って駅は日露戦争の勝どきだよ。
ロシアが気にしねェかなァ」
勝どきの地名は、可動橋だった勝鬨橋に由来します。さらに、勝鬨橋は日露戦
争での旅順陥落祝勝記念として有志により始められた「勝鬨の渡し」に由来す
るそうです。
そういえば、「正露丸」ってもともとは「征露丸」でしたね。
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│１│ 今回の評価実例：パチンコ店の評価（売買）
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今回の対象不動産は、首都圏の地方都市に所在するパチンコ店で、依頼目的は
売買の参考です。
この建物は借地上に所在します。ですから、通常は底地と借地権付建物とに分
けて評価する必要があります。
しかし、この不動産は底地所有者と借地権者＝建物所有者とが一緒に第三者に
売却することになっています。その場合の価格を求めるのが、今回の依頼目的
です。
底地と借地権とを一度に売却するのですから、この土地を買った人は完全所有
権を手にすることができます。通常の土地の売買と同じです。
建物は相当老朽化していました。更地価格を求め、その更地価格から建物取壊
し費用相当額を控除して、評価額としました。
結局、更地の評価とほとんど同じ作業になりました。
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│２│ 不動産鑑定評価の知識：価格の種類…限定価格
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不動産評価基準は、不動産鑑定評価の対象となる不動産の価格を分類して定義
しています。価格が定義されないと鑑定評価を行うことはできません。
不動産鑑定評価によって求める価格には、正常価格・限定価格・特定価格・特
殊価格があります。
今回は、特定価格をご説明します。
不動産鑑定評価基準は、特定価格を次のように定義しています。
特定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背
景とする鑑定評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさないこと
により正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と
乖離することとなる場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をい
う。
また、特定価格を求める場合を次のように例示列挙しています。
（１）各論第３章第１節に規定する証券化対象不動産に係る鑑定評価目的の下
で投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合
（２）民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、早期売却を前提とした価格を
求める場合
（３）会社更生法又は民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、事業の継続を
前提とした価格を求める場合
特定価格は２００２年に不動産鑑定評価基準が改定された際に規定されました。
特に（１）は不動産投資信託（Ｊ‐ＲＥＩＴ）が登場したことを契機としてい
ます。
不動産投資信託の対象不動産は、一般の市場で取引されることを前提とはして
いません。ですから、鑑定評価によって投資家に対して示すべきものは市場価
値ではなく、投資採算性です。したがって、市場価値を示す正常価格とはなり
ません。
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│３│ 編集後記
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ボケない知恵(永六輔)より
「大江戸線の『勝どき』って駅は日露戦争の勝どきだよ。
ロシアが気にしねェかなァ」
勝どきの地名は、可動橋だった勝鬨橋に由来します。さらに、勝鬨橋は日露戦
争での旅順陥落祝勝記念として有志により始められた「勝鬨の渡し」に由来す
るそうです。
そういえば、「正露丸」ってもともとは「征露丸」でしたね。