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倉庫の評価(資産価値把握)
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┌─┐
│１│ 今回の評価実例：倉庫の評価（資産価値把握）
└─┼────────────────────────────────
今回の対象不動産は、関西圏の地方都市に所在する倉庫で、依頼目的は資産価
値の把握です。
対象不動産の類型は、区分所有建物及びその敷地です。分譲マンションと同様
に、土地は個々の法人が共有し、建物はそれぞれの専有部分を個々の法人が所
有しています。
建物が新築されたのは、１９７０年代の前半です。評価時点で、すでに新築時
から３０年以上が経過していました。
評価時点では、建物は稼働していましたし、まだまだ使用可能な状態だと判断
できました。
しかし、現在では新築時点から５０年以上が経過しています。さらに、旧耐震
基準に基づく建物です。そろそろ建替えてもいいころではあります。
ただ、区分所有建物及びその敷地という性質上、一人の区分所有者のみの判断
で建替えをすることはできません。区分所有法に基づき、建て替えの決議には、
区分所有者および議決権の５分の４の賛成が必要です。
この建物の区分所有者は、倉庫という性質上多くはありません。それでも、す
んなりと決議されるとは思われません。
この建物はどうなったのか。まだ稼働しているのか、所有者が代ったか、建替
えたのか。
マンションはもちろん、その他の区分所有建物及びその敷地でも建替えは難題
です。
┌─┐
│２│ 不動産鑑定評価の知識：価格の種類…特殊価格
└─┼────────────────────────────────
不動産評価基準は、不動産鑑定評価の対象となる不動産の価格を分類して定義
しています。価格が定義されないと鑑定評価を行うことはできません。
不動産鑑定評価によって求める価格には、正常価格・限定価格・特定価格・特
殊価格があります。
今回は、特殊価格をご説明します。
不動産鑑定評価基準は、特定価格を次のように定義しています。
特殊価格とは、文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利
用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。
特殊価格を求める場合を例示すれば、文化財の指定を受けた建造物、宗教建築
物又は現況による管理を継続する公共公益施設の用に供されている不動産につ
いて、その保存等に主眼をおいた鑑定評価を行う場合である。
特殊価格は２００２年に不動産鑑定評価基準が改定された際に規定されました。
意義のある規定だと思います。文化財を保護するために国や地方公共団体が不
動産を購入しようとすると、今までの不動産鑑定評価基準では、最有効使用の
観点から正常価格を求めることになります。
そうすると、容積率の大きな土地の評価額は、高い建物を建てることが最有効
使用になるため、相応に高い価格になってしまいます。ここには、文化財の保
護という視点はありません。
ただ、実際にどう評価すればいいのか浅学菲才の私には思い浮かびません。
┌─┐
│３│ 編集後記
└─┼────────────────────────────────
職人(永六輔)より
「職人はいるんですよ。
職人の使う道具や材料がなくなっている現場のほうが多いんです」
私の趣味のギターでも、その材料の南米原産のハカランダやマホガニーなどが
ワシントン条約によって国際取引が規制されています。
最近はギターの製造方法の発展が著しいのですが、この事実を反映しているの
かもしれません。
ワシントン条約は、身近なところにあるものだと感じます。
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│１│ 今回の評価実例：倉庫の評価（資産価値把握）
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今回の対象不動産は、関西圏の地方都市に所在する倉庫で、依頼目的は資産価
値の把握です。
対象不動産の類型は、区分所有建物及びその敷地です。分譲マンションと同様
に、土地は個々の法人が共有し、建物はそれぞれの専有部分を個々の法人が所
有しています。
建物が新築されたのは、１９７０年代の前半です。評価時点で、すでに新築時
から３０年以上が経過していました。
評価時点では、建物は稼働していましたし、まだまだ使用可能な状態だと判断
できました。
しかし、現在では新築時点から５０年以上が経過しています。さらに、旧耐震
基準に基づく建物です。そろそろ建替えてもいいころではあります。
ただ、区分所有建物及びその敷地という性質上、一人の区分所有者のみの判断
で建替えをすることはできません。区分所有法に基づき、建て替えの決議には、
区分所有者および議決権の５分の４の賛成が必要です。
この建物の区分所有者は、倉庫という性質上多くはありません。それでも、す
んなりと決議されるとは思われません。
この建物はどうなったのか。まだ稼働しているのか、所有者が代ったか、建替
えたのか。
マンションはもちろん、その他の区分所有建物及びその敷地でも建替えは難題
です。
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│２│ 不動産鑑定評価の知識：価格の種類…特殊価格
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不動産評価基準は、不動産鑑定評価の対象となる不動産の価格を分類して定義
しています。価格が定義されないと鑑定評価を行うことはできません。
不動産鑑定評価によって求める価格には、正常価格・限定価格・特定価格・特
殊価格があります。
今回は、特殊価格をご説明します。
不動産鑑定評価基準は、特定価格を次のように定義しています。
特殊価格とは、文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利
用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。
特殊価格を求める場合を例示すれば、文化財の指定を受けた建造物、宗教建築
物又は現況による管理を継続する公共公益施設の用に供されている不動産につ
いて、その保存等に主眼をおいた鑑定評価を行う場合である。
特殊価格は２００２年に不動産鑑定評価基準が改定された際に規定されました。
意義のある規定だと思います。文化財を保護するために国や地方公共団体が不
動産を購入しようとすると、今までの不動産鑑定評価基準では、最有効使用の
観点から正常価格を求めることになります。
そうすると、容積率の大きな土地の評価額は、高い建物を建てることが最有効
使用になるため、相応に高い価格になってしまいます。ここには、文化財の保
護という視点はありません。
ただ、実際にどう評価すればいいのか浅学菲才の私には思い浮かびません。
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│３│ 編集後記
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職人(永六輔)より
「職人はいるんですよ。
職人の使う道具や材料がなくなっている現場のほうが多いんです」
私の趣味のギターでも、その材料の南米原産のハカランダやマホガニーなどが
ワシントン条約によって国際取引が規制されています。
最近はギターの製造方法の発展が著しいのですが、この事実を反映しているの
かもしれません。
ワシントン条約は、身近なところにあるものだと感じます。