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区分所有の事務所の評価（資産価値把握）
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044-400-7720 info@rea-shimauchi.com
┌─┐
│１│ 今回の評価実例：区分所有の事務所の評価（資産価値把握）
└─┼────────────────────────────────
今回の対象不動産は、大阪市内にある事務所で、依頼目的は資産価値の把握で
す。
対象不動産の類型は、区分所有建物及びその敷地です。賃貸されています。マ
ンションのような土地・建物ですが、専有部分が居住用ではなく事務所用にな
っているものです。
このような不動産を評価するには、原価法・取引事例比較法・収益還元法を適
用します。
原価法は、土地建物全体の価格を求め、各専有部分にその価格を配分して対象
不動産の試算価格を求めるものです。
取引事例比較法はわかりやすいと思います。対象不動産と代替可能な不動産の
取引価格から対象不動産の試算価格を求めます。
収益還元法は、対象不動産が生み出すであろう純収益から対象不動産の試算価
格を求めます。
本件は、三つの試算価格がほぼ同じ水準で得られました。したがってこれらを
等しく尊重し、概ねその平均値をもって鑑定評価額としました。
三試算価格がほぼ同じ水準となるのは、あまりありません。それだけに、この
鑑定評価は印象に残っています。
┌─┐
│２│ 不動産鑑定評価の知識：賃料の種類…限定賃料
└─┼────────────────────────────────
不動産評価基準は、不動産鑑定評価の対象となる不動産の価格を分類して定義
するとともに、賃料も定義しています。
賃料には、正常賃料・継続賃料・限定賃料があります。
今回は、限定賃料についてご説明します。不動産鑑定評価基準は、限定賃料に
ついて次のように規定しています。
限定賃料とは、限定価格と同一の市場概念の下において新たな賃貸借等の契約
において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料（新規賃料）をいう。
限定賃料を求めることができる場合を例示すれば、次のとおりである。
（１）隣接不動産の併合使用を前提とする賃貸借等に関連する場合
（２）経済合理性に反する不動産の分割使用を前提とする賃貸借等に関連する場合
比較的わかりやすい（１）についてご説明します。
ある土地があります。その土地は道路に面しておらず、そのままでは建物を建
てることができません。そのため、道路に面している土地を借りることにしま
した。こうすれば建物を建てられます。
建物を建てられない土地に建物が建つようになるのですから、その土地の価格
は大幅に上昇します。
それならば、通常よりも高い地代を払うとしても、経済合理性に合致します。
┌─┐
│３│ 編集後記
└─┼────────────────────────────────
芸人(永六輔)より
「相撲の断髪式のときに、
どうして金ピカの洋鋏ををつかうのかねェ。
床山の使う和鋏で切るべきじゃないかね。
伝統の国技が笑わせるよ」
力士が土俵で汗を拭うときにタオルを使いますね。外国人力士ならタオルでい
いと思いますよ。でも日本人の力士なら、手ぬぐいを使うんじゃないですか。
国技なら。そのほうが粋です。
行事と呼出しが和装で、ざると木桶を使っているんですから。
その一方で、まわしの色だって６０色のクレヨンのように様々です。伝統を強
調するなら黒じゃないんですかねぇ？
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│１│ 今回の評価実例：区分所有の事務所の評価（資産価値把握）
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今回の対象不動産は、大阪市内にある事務所で、依頼目的は資産価値の把握で
す。
対象不動産の類型は、区分所有建物及びその敷地です。賃貸されています。マ
ンションのような土地・建物ですが、専有部分が居住用ではなく事務所用にな
っているものです。
このような不動産を評価するには、原価法・取引事例比較法・収益還元法を適
用します。
原価法は、土地建物全体の価格を求め、各専有部分にその価格を配分して対象
不動産の試算価格を求めるものです。
取引事例比較法はわかりやすいと思います。対象不動産と代替可能な不動産の
取引価格から対象不動産の試算価格を求めます。
収益還元法は、対象不動産が生み出すであろう純収益から対象不動産の試算価
格を求めます。
本件は、三つの試算価格がほぼ同じ水準で得られました。したがってこれらを
等しく尊重し、概ねその平均値をもって鑑定評価額としました。
三試算価格がほぼ同じ水準となるのは、あまりありません。それだけに、この
鑑定評価は印象に残っています。
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│２│ 不動産鑑定評価の知識：賃料の種類…限定賃料
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不動産評価基準は、不動産鑑定評価の対象となる不動産の価格を分類して定義
するとともに、賃料も定義しています。
賃料には、正常賃料・継続賃料・限定賃料があります。
今回は、限定賃料についてご説明します。不動産鑑定評価基準は、限定賃料に
ついて次のように規定しています。
限定賃料とは、限定価格と同一の市場概念の下において新たな賃貸借等の契約
において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料（新規賃料）をいう。
限定賃料を求めることができる場合を例示すれば、次のとおりである。
（１）隣接不動産の併合使用を前提とする賃貸借等に関連する場合
（２）経済合理性に反する不動産の分割使用を前提とする賃貸借等に関連する場合
比較的わかりやすい（１）についてご説明します。
ある土地があります。その土地は道路に面しておらず、そのままでは建物を建
てることができません。そのため、道路に面している土地を借りることにしま
した。こうすれば建物を建てられます。
建物を建てられない土地に建物が建つようになるのですから、その土地の価格
は大幅に上昇します。
それならば、通常よりも高い地代を払うとしても、経済合理性に合致します。
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│３│ 編集後記
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芸人(永六輔)より
「相撲の断髪式のときに、
どうして金ピカの洋鋏ををつかうのかねェ。
床山の使う和鋏で切るべきじゃないかね。
伝統の国技が笑わせるよ」
力士が土俵で汗を拭うときにタオルを使いますね。外国人力士ならタオルでい
いと思いますよ。でも日本人の力士なら、手ぬぐいを使うんじゃないですか。
国技なら。そのほうが粋です。
行事と呼出しが和装で、ざると木桶を使っているんですから。
その一方で、まわしの色だって６０色のクレヨンのように様々です。伝統を強
調するなら黒じゃないんですかねぇ？