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事務所・店舗の評価（時価把握）
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044-400-7720 info@rea-shimauchi.com
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│１│ 今回の評価実例：事務所・店舗の評価（時価把握）
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今回の対象不動産は、東京都心にある事務所・店舗です。全てが賃貸されてい
ます。都心の事務所としては、標準的な規模の不動産です。収益性不動産です
ので、収益還元法を中心にして評価しました。
特に変わったところのない不動産ですので、通常通り評価し問題なく評価を完
了しました。
この評価で特徴的だったのは、一棟全体の評価額を求めるとともに、一部の階
層について内訳価格としての評価を求められたことです。
この点にについては、マンションのような区分所有建物及びその敷地で適用す
る階層別効用比率を適用して求めました。
それぞれの階層の面積比で評価額を配分するのではなく、階層別に効用の差異
があることに着目して配分する方法です。
店舗としては１階の賃料が一番高くなります。地下１階や２階はそれよりも低
くなります。事務所は、階層による差異はあまり生じないでしょう。
これらを考慮して、その一部の階層の内訳価格を求めました。
┌─┐
│２│ 不動産鑑定評価の知識：同一需給圏内の代替競争不動産
└─┼────────────────────────────────
同一需給圏内の代替競争不動産とは、個々の不動産の用途・規模・品等等の類
似性に基づき代替競争等の関係が成立する同一需給圏内の不動産をいいます。
不動産鑑定評価で土地の価格を求めるにあたっては、対象不動産と代替競争関
係にある土地の取引事例が必要です。
代替競争関係にある土地の取引事例として最良なのは、対象不動産が所在する
近隣地域に存する土地の取引事例です。
しかし、常にそのような取引事例を得られるとは限りません。むしろ、それは
稀なケースです。
その場合には、同一需給圏内の代替競争不動産の取引事例を採用することにな
ります。
例えば、対象不動産が鉄道駅の東北方１㎞の住宅地域にある場合に、鉄道駅の
南東方１㎞の住宅地域にある土地の取引事例を採用するといった場合です。
┌─┐
│３│ 編集後記
└─┼────────────────────────────────
普通人名語録(永六輔)より
「ＹＳっていうプロペラ機があるでしょう。
あのＹとＳは何だろうと思ったらさ、"輸"送機"設"計委員会なんだよ。ホン
ト、ホントだってば！
ホントに委員会なんだってば！」
調べてみたら、輸送機設計研究協会でした。惜しい。
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┏┓
┗■
【自己紹介】
◎名前：嶋内雅人
◎職業：不動産鑑定士
◎その他の資格・合格した試験：
税理士試験・一級ファイナンシャルプランニング技能士（ＦＰ）
不動産コンサルティング技能試験・宅地建物取引士
◎加入団体等：
(公社)日本不動産鑑定士協会連合会・(一社)神奈川県不動産鑑定士協会
日税不動産鑑定士会
神奈川税経新人会・東京税経新人会
神奈川青年税理士クラブ・東京青年税理士連盟
不公平な税制をただす会
東京税財政研究センター
全国税制懇話会
日本民主法律家協会
東京浦高会
◎勤務先（不動産鑑定業者）：
嶋内不動産鑑定
川崎市多摩区菅稲田堤１‐１‐２‐２０３
埼玉県川越市今福１５０３‐１８（常駐事務所）
℡ ０４４ー４００－７７２０
℡ ０８０－８８４４－２０１６
fax ０４４－８１９－６１７０
詳しいプロフィールはこちら。
http://ameblo.jp/daigotukune/entry-12182663179.html
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配信停止のご連絡・ご意見ご質問等は、下記のいずれかのメールアドレ
ス宛にお願いいたします。
info@rea-shimauchi.com
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│１│ 今回の評価実例：事務所・店舗の評価（時価把握）
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今回の対象不動産は、東京都心にある事務所・店舗です。全てが賃貸されてい
ます。都心の事務所としては、標準的な規模の不動産です。収益性不動産です
ので、収益還元法を中心にして評価しました。
特に変わったところのない不動産ですので、通常通り評価し問題なく評価を完
了しました。
この評価で特徴的だったのは、一棟全体の評価額を求めるとともに、一部の階
層について内訳価格としての評価を求められたことです。
この点にについては、マンションのような区分所有建物及びその敷地で適用す
る階層別効用比率を適用して求めました。
それぞれの階層の面積比で評価額を配分するのではなく、階層別に効用の差異
があることに着目して配分する方法です。
店舗としては１階の賃料が一番高くなります。地下１階や２階はそれよりも低
くなります。事務所は、階層による差異はあまり生じないでしょう。
これらを考慮して、その一部の階層の内訳価格を求めました。
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│２│ 不動産鑑定評価の知識：同一需給圏内の代替競争不動産
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同一需給圏内の代替競争不動産とは、個々の不動産の用途・規模・品等等の類
似性に基づき代替競争等の関係が成立する同一需給圏内の不動産をいいます。
不動産鑑定評価で土地の価格を求めるにあたっては、対象不動産と代替競争関
係にある土地の取引事例が必要です。
代替競争関係にある土地の取引事例として最良なのは、対象不動産が所在する
近隣地域に存する土地の取引事例です。
しかし、常にそのような取引事例を得られるとは限りません。むしろ、それは
稀なケースです。
その場合には、同一需給圏内の代替競争不動産の取引事例を採用することにな
ります。
例えば、対象不動産が鉄道駅の東北方１㎞の住宅地域にある場合に、鉄道駅の
南東方１㎞の住宅地域にある土地の取引事例を採用するといった場合です。
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│３│ 編集後記
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普通人名語録(永六輔)より
「ＹＳっていうプロペラ機があるでしょう。
あのＹとＳは何だろうと思ったらさ、"輸"送機"設"計委員会なんだよ。ホン
ト、ホントだってば！
ホントに委員会なんだってば！」
調べてみたら、輸送機設計研究協会でした。惜しい。
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【自己紹介】
◎名前：嶋内雅人
◎職業：不動産鑑定士
◎その他の資格・合格した試験：
税理士試験・一級ファイナンシャルプランニング技能士（ＦＰ）
不動産コンサルティング技能試験・宅地建物取引士
◎加入団体等：
(公社)日本不動産鑑定士協会連合会・(一社)神奈川県不動産鑑定士協会
日税不動産鑑定士会
神奈川税経新人会・東京税経新人会
神奈川青年税理士クラブ・東京青年税理士連盟
不公平な税制をただす会
東京税財政研究センター
全国税制懇話会
日本民主法律家協会
東京浦高会
◎勤務先（不動産鑑定業者）：
嶋内不動産鑑定
川崎市多摩区菅稲田堤１‐１‐２‐２０３
埼玉県川越市今福１５０３‐１８（常駐事務所）
℡ ０４４ー４００－７７２０
℡ ０８０－８８４４－２０１６
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詳しいプロフィールはこちら。
http://ameblo.jp/daigotukune/entry-12182663179.html
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