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ＣＡＤと統計学とを応用した評価：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ
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│１│ 今回の評価実例：ＣＡＤと統計学とを応用した評価（共有物分割）
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ＣＡＤと統計学とを応用して、評価書を作成しました。横浜市栄区の案件です。
ある弁護士さんからの依頼です。相続の結果、二人が共有している土地があります。今般、共有物分割をすることになりました。分割案として、土地家屋調査士が作成した図面があります。
その図面をもとに、分割したそれぞれの土地を評価することにしました。評価にあたっては、はっきりした基準がある方がいいため、相続税における財産評価基本通達をもとにしました。
ところで、財産評価基本通達における不整形地補正率は、蔭地割合が５％ごとに変わります。それこそ０．１％でも多くなれば、補正率は大きく変化します。
これでは市場実態にあわないと考え、蔭地割合と補正率とを統計学における回帰分析を用いて数式化することとしました。
その数式に基づいて評価すると、弁護士さんの依頼人の評価額が高くなります。
これのままではまとまらない可能性があるため、エクセルに数式を入力し分割線を１５cmほど後退させることにしました。
この案に基づいて土地家屋調査士が図面を作成し、それをもとに評価したところほぼ同額で依頼人の評価額がやや低い結果となりました。
これをもとに現在交渉中だそうです。
┌─┐
│２│ 不動産鑑定評価の知識：収益方式
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鑑定評価の方式には、①原価方式②比較方式③収益方式の三方式があります。
収益方式には、価格を求める場合の手法である「収益還元法」と賃料を求める場合の手法である「収益分析法」とがありま。ここでは収益還元法について述べることとします。
不動産鑑定評価基準では、収益還元法は次のように定められています。
収益還元法は、対象不動産が将来生みだすであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法である。
収益還元法には、一期間の純収益を還元利回りで還元して対象不動産の試算価格を求める直接還元法と連続する複数の期間に発生する純収益等の現在価格の合計を求めるＤＣＦ法とがあります。
これにより求められた試算価格を「収益価格」と呼びます。なお、この手法は、対象不動産が貸ビル等の収益用不動産である場合には特に有効となります。
不動産の価格とそこから得られる収益とは、元本と果実の関係にあります。
銀行預金を例にとりましょう。元本が１００万円で利率が０．１％だとすると、利息は次の式で求められます。
１００万円×０．１％＝１，０００円
逆に利息が１，０００円で利率が０．１％だとすると、元本は次の式で求められます。
１，０００円÷０．１％＝１００万円
二つの式のうち二番目の式が、収益還元法の基礎になっています。
┌─┐
│３│ 編集後記
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ボケない知恵（永六輔著）より
「県民性があるというなら、その土地の方言がきちんと話せる人にしか残って
いないでしょうね」
方言、聞かなくなりましたね。どこでも共通語というか標準語です。
でも、４０年程度前は確かに方言がありましたね。
私が学生のころ、秋田県大館市にある父の実家を訪ねました。たいそう歓迎してくれ、近所に住む親せきが集まって宴会になりました。
当然、方言で話します。これが、分からないのですわ。単語そのものがわからないし、早口だし、発音が不明瞭だし。英語をゆっくり話してもらったほうが、よっぽどわかりやすいです。
「わらすっこ」というから何かと思ったら、子ども。「ガッコのふぇんふぇ」は、学校の先生。こんな調子です。
そういえば、亡父が言っていた「たふらんけ」「はんがもぢ」は未だに意味不明です。
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│１│ 今回の評価実例：ＣＡＤと統計学とを応用した評価（共有物分割）
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ＣＡＤと統計学とを応用して、評価書を作成しました。横浜市栄区の案件です。
ある弁護士さんからの依頼です。相続の結果、二人が共有している土地があります。今般、共有物分割をすることになりました。分割案として、土地家屋調査士が作成した図面があります。
その図面をもとに、分割したそれぞれの土地を評価することにしました。評価にあたっては、はっきりした基準がある方がいいため、相続税における財産評価基本通達をもとにしました。
ところで、財産評価基本通達における不整形地補正率は、蔭地割合が５％ごとに変わります。それこそ０．１％でも多くなれば、補正率は大きく変化します。
これでは市場実態にあわないと考え、蔭地割合と補正率とを統計学における回帰分析を用いて数式化することとしました。
その数式に基づいて評価すると、弁護士さんの依頼人の評価額が高くなります。
これのままではまとまらない可能性があるため、エクセルに数式を入力し分割線を１５cmほど後退させることにしました。
この案に基づいて土地家屋調査士が図面を作成し、それをもとに評価したところほぼ同額で依頼人の評価額がやや低い結果となりました。
これをもとに現在交渉中だそうです。
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│２│ 不動産鑑定評価の知識：収益方式
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鑑定評価の方式には、①原価方式②比較方式③収益方式の三方式があります。
収益方式には、価格を求める場合の手法である「収益還元法」と賃料を求める場合の手法である「収益分析法」とがありま。ここでは収益還元法について述べることとします。
不動産鑑定評価基準では、収益還元法は次のように定められています。
収益還元法は、対象不動産が将来生みだすであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法である。
収益還元法には、一期間の純収益を還元利回りで還元して対象不動産の試算価格を求める直接還元法と連続する複数の期間に発生する純収益等の現在価格の合計を求めるＤＣＦ法とがあります。
これにより求められた試算価格を「収益価格」と呼びます。なお、この手法は、対象不動産が貸ビル等の収益用不動産である場合には特に有効となります。
不動産の価格とそこから得られる収益とは、元本と果実の関係にあります。
銀行預金を例にとりましょう。元本が１００万円で利率が０．１％だとすると、利息は次の式で求められます。
１００万円×０．１％＝１，０００円
逆に利息が１，０００円で利率が０．１％だとすると、元本は次の式で求められます。
１，０００円÷０．１％＝１００万円
二つの式のうち二番目の式が、収益還元法の基礎になっています。
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│３│ 編集後記
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ボケない知恵（永六輔著）より
「県民性があるというなら、その土地の方言がきちんと話せる人にしか残って
いないでしょうね」
方言、聞かなくなりましたね。どこでも共通語というか標準語です。
でも、４０年程度前は確かに方言がありましたね。
私が学生のころ、秋田県大館市にある父の実家を訪ねました。たいそう歓迎してくれ、近所に住む親せきが集まって宴会になりました。
当然、方言で話します。これが、分からないのですわ。単語そのものがわからないし、早口だし、発音が不明瞭だし。英語をゆっくり話してもらったほうが、よっぽどわかりやすいです。
「わらすっこ」というから何かと思ったら、子ども。「ガッコのふぇんふぇ」は、学校の先生。こんな調子です。
そういえば、亡父が言っていた「たふらんけ」「はんがもぢ」は未だに意味不明です。