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継続地代の評価（地代改定)：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ
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┌─┐
│１│ 今回の評価実例：継続地代の評価（地代改定)
└─┼────────────────────────────────
不動産鑑定では価格を求める場合のほうが多いですが、地代や家賃を求めるこ
ともあります。
本件の評価対象不動産は、複数の親族がそれぞれ所有している複数の土地です。
この土地の上に、親族の一人が所有している建物があります。親族間で、土地
を賃貸借しています。ですから、その親族の一人は他の親族に地代を払ってい
ます。
本件は、この地代を改定するにあたっての評価でした。親族間には特に争いは
ありませんが、第三者が適正に求めた地代で改定したいとのことです。
私が求めた地代をもとに親族間で協議し、無事合意に至りました。
無益な争いを避けるためにも、不動産鑑定を活用されることをお勧めします。
┌─┐
│２│ 不動産鑑定評価の知識：継続賃料を求める鑑定評価の手法
└─┼────────────────────────────────
すでに貸している不動産合の賃料（地代・家賃）を改定する場合の賃料を、継
続賃料といいます。
不動産の価格と賃料とは、元本と果実の関係にあります。
以下で、不動産を運用して得られた利益を純賃料といい、それに固定資産税や
減価償却費等を加算したものを支払賃料といいます。支払賃料に保証金・権利
金等の一時金の償却額・運用益を加算したものを実質賃料といいます。
継続賃料を求める手法には下記のものがあります。
差額配分法
対象不動産の経済価値に即応した適正な実質賃料又は支払賃料と実際実質賃料
又は実際支払賃料との間に発生している差額について、契約の内容・契約締結
の経緯等を総合的に勘案して、当該差額のうち貸主に帰属する部分を適切に判
定して得た額を実際実質賃料又は実際支払賃料に加減して試算賃料を求める手
法をいいます。
新規に賃貸した場合の賃料と現在の賃料との差額に着目します。その差額のう
ち一定の金額を現在の賃料に加減して賃料を求めます。
利回り法
基礎価格に継続賃料利回りを乗じて得た額に必要諸経費等を加算して試算賃料
を求める手法をいいます。
基礎価格とは元本である不動産の価格です。継続賃料利回りとは、前回に賃料
の額について合意したときにおける、その時点の賃料をその時点の基礎価格で
割ったものをいいます。
スライド法
現行賃料を定めた時点における純賃料に変動率を乗じて得た額に価格時点にお
ける必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法をいいます。
変動率に消費者物価指数等を用いる例を多くみます。しかし、私は全国やその
不動産の所在する地域の賃料の変動率を採用する方が説得力が強いと考えてい
ます。
賃貸事例比較法
新規賃料を求める賃貸事例比較法に準じて試算賃料を求める手法をいいます。
賃貸契約の内容や賃料改定の経緯が類似している賃貸事例を採用する必要があ
ります。そのような賃貸事例を収集するのは通常は困難ですので、実務でこの
手法を適用することはほとんどありません。
┌─┐
│３│ 編集後記
└─┼────────────────────────────────
伝言(永六輔)より
「へのへのもへじは関東。
へのへのもへのは関西。
名古屋はへのへのもへ。
金沢で聞いたのはへめへめくこひ。
地方・育ちでいろいろあるでしょうが、ひさしぶりに書いてごらんなさい。
可愛いから」
私が知っているのは、へのへのもへじ。書かなくなって久しいですが、試しに
指で書いてみるとなかなかおもしろいです。
名古屋は顔の輪郭がないのですね。
関西の最後の「の」をどう描くのかわからなかったのですが、ウェブを調べて
みたところ、ぐるっと囲むようですね。こう描くと、丸顔になります。
関西人は丸顔がこ好みなのでしょうか。まさかね。
２０２３年最初のメルマガでした。今年もどうかご愛顧ください。
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│１│ 今回の評価実例：継続地代の評価（地代改定)
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不動産鑑定では価格を求める場合のほうが多いですが、地代や家賃を求めるこ
ともあります。
本件の評価対象不動産は、複数の親族がそれぞれ所有している複数の土地です。
この土地の上に、親族の一人が所有している建物があります。親族間で、土地
を賃貸借しています。ですから、その親族の一人は他の親族に地代を払ってい
ます。
本件は、この地代を改定するにあたっての評価でした。親族間には特に争いは
ありませんが、第三者が適正に求めた地代で改定したいとのことです。
私が求めた地代をもとに親族間で協議し、無事合意に至りました。
無益な争いを避けるためにも、不動産鑑定を活用されることをお勧めします。
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│２│ 不動産鑑定評価の知識：継続賃料を求める鑑定評価の手法
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すでに貸している不動産合の賃料（地代・家賃）を改定する場合の賃料を、継
続賃料といいます。
不動産の価格と賃料とは、元本と果実の関係にあります。
以下で、不動産を運用して得られた利益を純賃料といい、それに固定資産税や
減価償却費等を加算したものを支払賃料といいます。支払賃料に保証金・権利
金等の一時金の償却額・運用益を加算したものを実質賃料といいます。
継続賃料を求める手法には下記のものがあります。
差額配分法
対象不動産の経済価値に即応した適正な実質賃料又は支払賃料と実際実質賃料
又は実際支払賃料との間に発生している差額について、契約の内容・契約締結
の経緯等を総合的に勘案して、当該差額のうち貸主に帰属する部分を適切に判
定して得た額を実際実質賃料又は実際支払賃料に加減して試算賃料を求める手
法をいいます。
新規に賃貸した場合の賃料と現在の賃料との差額に着目します。その差額のう
ち一定の金額を現在の賃料に加減して賃料を求めます。
利回り法
基礎価格に継続賃料利回りを乗じて得た額に必要諸経費等を加算して試算賃料
を求める手法をいいます。
基礎価格とは元本である不動産の価格です。継続賃料利回りとは、前回に賃料
の額について合意したときにおける、その時点の賃料をその時点の基礎価格で
割ったものをいいます。
スライド法
現行賃料を定めた時点における純賃料に変動率を乗じて得た額に価格時点にお
ける必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法をいいます。
変動率に消費者物価指数等を用いる例を多くみます。しかし、私は全国やその
不動産の所在する地域の賃料の変動率を採用する方が説得力が強いと考えてい
ます。
賃貸事例比較法
新規賃料を求める賃貸事例比較法に準じて試算賃料を求める手法をいいます。
賃貸契約の内容や賃料改定の経緯が類似している賃貸事例を採用する必要があ
ります。そのような賃貸事例を収集するのは通常は困難ですので、実務でこの
手法を適用することはほとんどありません。
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│３│ 編集後記
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伝言(永六輔)より
「へのへのもへじは関東。
へのへのもへのは関西。
名古屋はへのへのもへ。
金沢で聞いたのはへめへめくこひ。
地方・育ちでいろいろあるでしょうが、ひさしぶりに書いてごらんなさい。
可愛いから」
私が知っているのは、へのへのもへじ。書かなくなって久しいですが、試しに
指で書いてみるとなかなかおもしろいです。
名古屋は顔の輪郭がないのですね。
関西の最後の「の」をどう描くのかわからなかったのですが、ウェブを調べて
みたところ、ぐるっと囲むようですね。こう描くと、丸顔になります。
関西人は丸顔がこ好みなのでしょうか。まさかね。
２０２３年最初のメルマガでした。今年もどうかご愛顧ください。