Shimachi Column 嶋内 鑑定コラム

2023.11.02 お知らせ

建築協定：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12094644065.html大規模な分譲住宅地を歩くと、街並みが整っていることに気がつくことがあります。このような街には建築協定が定められていることがあります。私の記憶では、横浜市内の東急田園都市線沿線に多くみられます。そもそも、建築基準法は建築における最低基準を全国一律的に定めたものです。よって、この法律では満たすことのできない地域の個別的な要求を実現するために用意されたのが建築協定です...

2023.11.01 お知らせ

間口が狭く接道要件を満たさない土地：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12827030355.html現実に存在する宅地のなかには、建築基準法の道路（原則として幅が４ｍ以上で一定の要件を満たすもの）に全く接していないか、接してはいても間口が２ｍ未満で建築可能な要件を満たしていないものもあります。前者は、いわゆる無道路地です。後者は、無道路地ではないものの、宅地の効用が無道路地に近いものと考えられます。無道路地については本メルマガ１８８号で取り上げましたので、今回...

2023.10.31 お知らせ

無道路地：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12091095718.html建築基準法第４３条本文は、不動産を利用するにあたって非常に重要な規定です。このような条文です。建築物の敷地は、道路（省略）に二メートル以上接しなければならない。すなわち、敷地が建築基準法上の道路に２ｍ以上接していないと、建物を建てることができないのです。これを接道要件といいます。接道要件を満たさない土地には、次の二つの区分があります。○建築基準法の道路には接するが...

2023.10.30 お知らせ

液状化：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12084486047.html東日本大震災のとき、土地が液状化したことによる被害が見られました。震災の直後、仕事で千葉県浦安市に行く機会がありました。液状化によって大きな被害が出た地域です。街を歩くと、ところどころに砂が噴き出た跡があります。塀が傾いているところもあります。液状化によって地盤が緩んだ結果です。さて、液状化はどのようにして起きるのでしょうか。地震が発生して地盤が揺れると、砂粒と...

2023.10.29 お知らせ

高圧線下地：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12077739662.html今回は、裁判と不動産価格の話です。◎事件の概要買主Ｘは、工場を建築する目的で、借地権を買い受けました。ところが、土地の上に高圧の送電線が通過しており、送電線の下側３ｍ以内及び両側３ｍ以内は建築物を建てることができないことがわかりました。建築できる面積は約８．３㎡にすぎません。そこでＸは、隠れたる瑕疵があるとして売主Ｙに損害賠償を求めました。（大阪高判平９．３．２５...

2023.10.28 お知らせ

既存不適格建築物：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12077739362.html今回は、不動産用語の話です。既存不適格建築物について取り上げます。違反建築物といわれる建物があります。文字通り、法令に違反している建築物です。例えば、建ぺい率が４０％のところに建てられた建ぺい率６０％の建築物だとか、第一種低層住居専用地域にある規模の大きな工場というものです。さて、違反建築物と似て非なるものに、既存不適格建築物があります。その建築物が建築されたと...

2023.10.27 お知らせ

43条1項ただし書き：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12077739088.html今回は、土地の増減価要因の話です。建築基準法４３条１項は、「建築物の敷地は、道路（略）に二メートル以上接しなければならない。」と規定しています。いわゆる接道要件というものです。さて、今回話題にするのは、それに続く次の規定です。「ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び...

2023.10.26 お知らせ

秋住事件：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12077738720.html今回のテーマは、地盤と安全な土地です。１９９０年代のことですが、欠陥住宅が一気に社会問題となったことがありました。それまでは、「新築なのに家が傾いている」「雨漏りがひどい」等といった欠陥は、ほとんどが建築工事の手抜きや施工ミス等が原因とされました。実際、手抜きをして利益を上げようとする悪質な業者は一部に存在します。また、建築工事は現場で職人の手作業で行われている...

2023.10.25 お知らせ

保安林：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12077738415.html今回は、裁判と不動産価格の話です。◎事件の概要買主は、宅地造成し建物を建築する目的で、不動産業者から山林を購入しました。ところが、この山林は保安林の指定を受けており、宅地造成等ができないことがその後判明しました。そこで、買主は売主に対して瑕疵担保責任を追及しました。（最高判昭４０．９．３０）◎判決売主の瑕疵担保責任を認めました。◎解説保安林とは、公益目的を達成するた...

2023.10.24 お知らせ

公衆浴場法と公衆浴場：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12825930646.html様々な不動産があるように、不動産に関する法律も様々です。今回は、公衆浴場と公衆浴場法を取り上げます。公衆浴場法の目的は、公衆浴場とその入浴者の衛生と風紀を維持し、公共の福祉に資することとされています。公衆浴場法では、「公衆浴場」を温湯・潮湯又は温泉その他を使用して、公衆を入浴させる設備であると定義しています（同法１条）。公衆浴場法は、施設を「業として」経営する場...