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路地状敷地(旗竿地)：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ
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◆―――――――――――― 今回のテーマ ――――――――――――――◆
道路に接する部分が細長くなっている宅地のことを、路地状敷地といったり、
その形状から旗竿地といったりします。
今回は、路地状敷地（旗竿地)の減価要因を考察します。
このような路地状敷地は既成市街地のいたるところで見受けられます。昨今で
は、特に新築建売住宅が建ち並んでいるところに多くみられます。
そのほとんどは、建築基準法の接道義務である２ｍの幅をわずかに上回る幅で
道路に接しています。
─────────────────
道路
─────────────────
│２ｍ│
│ │
│路地│
│状 │
│部分│
│ │
│ └───────┐
│ │
│ │
│ │
│ │
│ 有効宅地 │
│ │
│ │
│ │
└──────────┘
路地状敷地が生じるのは、敷地面積を最大にするためには、道路を造成しない
ほうがいいからです。
土地を区画割りすると、どうしても奥まった土地が発生します。そのような土
地を道路に接するようにするためには、このような形状にせざるを得ないので
す。
さて、間口が十分な宅地は、区画全体を建物の敷地として活用できます。それ
にくらべて路地状敷地は、事実上、通路としてしか使用できない部分を含みま
す。
さらに、建物への出入りが不便で、また日照や眺望が劣ります。画地条件が劣
るのは明らかで、これらが減価要因になります。ゆえに、価格水準が下がりま
す。
不動産鑑定評価では、路地状敷地を通路部分と奥にある敷地部分とに分けてそ
れぞれの価値を把握し、それを合算して価格を求めます。
例示してみます。面積が２６４㎡の路地状敷地があるとします。そのうち奥の
土地(有効宅地部分)の面積が２４０㎡、路地状部分の面積が２４㎡。奥の土地
は標準画地と比較して１５％減価の水準、路地状部分は５０％減価の水準だと
します。
この場合の減価率は、次のようになります。
（１００％－１５％）×２４０㎡＋（１００％－５０％）×２４㎡
───────────────────────────────≒８２％
１００％×２６４㎡
■編集後記■━━━━━━━━━━━━━━━━━━・・・・・‥‥‥………
小学生の算数で、掛け算の順序問題というものがあります。「答えが合ってい
ても式の順序が間違っているとバツになる」という採点方針の是非についての
問題のことです。
例を挙げましょう。
「ここに６人います。１人にせんべいを３枚ずつあげるには、何枚必要でしょ
うか」というものです。
６×３＝１８とすると間違いになるそうです。正しくは、３×６＝１８。一人
に３枚ずつで６人いるからということだそうです。
乗法は交換法則が成立しますから、掛け算の順序はどちらでもいいはずです。
では、こういう問題ならどうなるのでしょう。「１人に３枚ずつせんべいをあ
げることにしました。全部６人いることがわかりました。何枚必要でしょうか」
これだと、３×６＝１８でないと間違いでしょうかね。
これを整理するには、名数にすればいいですね。これで解決です。
６人×３枚／人＝１８枚 あるいは ３枚／人×６人＝１８枚
そもそも、陸上競技では一人が４００ｍずつ走るリレーのことを、４×４００
ｍリレーといいますよね。順序を間違えるとバツにする人は、これをどう考え
るのでしょう。
さて、神奈川税経新人会の勉強会に続き、神奈川青年税理士クラブでも私が講
師を務める勉強会を開催します。
税法の時価概念と不動産鑑定評価
８月２２日（火） １９時～２１時
神奈川青年税理士クラブ事務局 横浜市神奈川区台町７‐２ハイツ横浜２０５
神奈川青年税理士クラブ会員以外で参加を希望される方は、このメールに返信
してくだい。
044-400-7720 info@rea-shimauchi.com
◆―――――――――――― 今回のテーマ ――――――――――――――◆
道路に接する部分が細長くなっている宅地のことを、路地状敷地といったり、
その形状から旗竿地といったりします。
今回は、路地状敷地（旗竿地)の減価要因を考察します。
このような路地状敷地は既成市街地のいたるところで見受けられます。昨今で
は、特に新築建売住宅が建ち並んでいるところに多くみられます。
そのほとんどは、建築基準法の接道義務である２ｍの幅をわずかに上回る幅で
道路に接しています。
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道路
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│２ｍ│
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│路地│
│状 │
│部分│
│ │
│ └───────┐
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│ │
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│ 有効宅地 │
│ │
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│ │
└──────────┘
路地状敷地が生じるのは、敷地面積を最大にするためには、道路を造成しない
ほうがいいからです。
土地を区画割りすると、どうしても奥まった土地が発生します。そのような土
地を道路に接するようにするためには、このような形状にせざるを得ないので
す。
さて、間口が十分な宅地は、区画全体を建物の敷地として活用できます。それ
にくらべて路地状敷地は、事実上、通路としてしか使用できない部分を含みま
す。
さらに、建物への出入りが不便で、また日照や眺望が劣ります。画地条件が劣
るのは明らかで、これらが減価要因になります。ゆえに、価格水準が下がりま
す。
不動産鑑定評価では、路地状敷地を通路部分と奥にある敷地部分とに分けてそ
れぞれの価値を把握し、それを合算して価格を求めます。
例示してみます。面積が２６４㎡の路地状敷地があるとします。そのうち奥の
土地(有効宅地部分)の面積が２４０㎡、路地状部分の面積が２４㎡。奥の土地
は標準画地と比較して１５％減価の水準、路地状部分は５０％減価の水準だと
します。
この場合の減価率は、次のようになります。
（１００％－１５％）×２４０㎡＋（１００％－５０％）×２４㎡
───────────────────────────────≒８２％
１００％×２６４㎡
■編集後記■━━━━━━━━━━━━━━━━━━・・・・・‥‥‥………
小学生の算数で、掛け算の順序問題というものがあります。「答えが合ってい
ても式の順序が間違っているとバツになる」という採点方針の是非についての
問題のことです。
例を挙げましょう。
「ここに６人います。１人にせんべいを３枚ずつあげるには、何枚必要でしょ
うか」というものです。
６×３＝１８とすると間違いになるそうです。正しくは、３×６＝１８。一人
に３枚ずつで６人いるからということだそうです。
乗法は交換法則が成立しますから、掛け算の順序はどちらでもいいはずです。
では、こういう問題ならどうなるのでしょう。「１人に３枚ずつせんべいをあ
げることにしました。全部６人いることがわかりました。何枚必要でしょうか」
これだと、３×６＝１８でないと間違いでしょうかね。
これを整理するには、名数にすればいいですね。これで解決です。
６人×３枚／人＝１８枚 あるいは ３枚／人×６人＝１８枚
そもそも、陸上競技では一人が４００ｍずつ走るリレーのことを、４×４００
ｍリレーといいますよね。順序を間違えるとバツにする人は、これをどう考え
るのでしょう。
さて、神奈川税経新人会の勉強会に続き、神奈川青年税理士クラブでも私が講
師を務める勉強会を開催します。
税法の時価概念と不動産鑑定評価
８月２２日（火） １９時～２１時
神奈川青年税理士クラブ事務局 横浜市神奈川区台町７‐２ハイツ横浜２０５
神奈川青年税理士クラブ会員以外で参加を希望される方は、このメールに返信
してくだい。