再建築不可の土地と建物の評価：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ｜新着情報

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│１│　今回の評価実例：再建築不可の土地と建物の評価
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対象不動産は、東京都のある市の鉄道駅に近い商業地域にあります。周辺は人
通りが多く、なかなかに繁華な地域です。

対象建物は、周辺の他の建物に比較して階数が少なく、またかなりの築年数が
経過しています。なぜ高い建物に建て替えないのだろうと、実地調査の時には
思いました。そのほうがより多い収益を得られます。

市役所に行き、用途地域等を調べてその理由がわかりました。

対象不動産のある地域は高度利用地区に指定され、敷地面積が３００㎡ないと
建物を建てることができません。他方、対象地の面積は２５０㎡程度です。こ
のため建て替えることができないのでした。

現在の建物を使用し続けることはできますが、いつかは建物が老朽化して使用
することができなくなるでしょう。

そのため、経済的残存耐用年数を見積もり、その間は収益を生み出すであろう
として収益価格を求め、評価額を決定しました。

再建築不可の土地はいろいろとありますが、本件のように繁華な商業地にあり
ながら高度地区による制限が加わって再建築できない土地に出会ったのは、こ
れが初めてでした。


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│２│　不動産鑑定評価の知識：不動産鑑定評価基準Ⅵ
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２００２年に全部改正された不動産鑑定評価基準は、その後３回にわたって一
部改正されています。それらについてご説明します。

２００９年改正の不動産鑑定評価基準の概要は次のとおりです。

依頼者のニーズが多様化したり、企業会計における不動産の時価評価の一部義
務化等されたことに伴い、不動産鑑定評価基準によらない価格等調査のニーズ
が増えることが想定されるようになりました。

その一方、依頼目的等に見合わない簡便なものが依頼されるなど、トラブルが
発生の恐れも出てきました。

これらに対応するため、不動産鑑定業者が業として価格等調査を行う場合に、
その価格等調査の目的と範囲等に関して依頼者との間で確定すべき事項及び成
果報告書の記載事項等について定めた「価格等調査ガイドライン」が２００９
年８月に策定されました。

小職が調査報告書として発行するものも、不動産鑑定評価基準によらない価格
等調査に該当します。


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│３│　編集後記
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普通人名語録(永六輔)より

「美しく老いる……よう言うわ」

実感しますねえ。６４歳のオッサンもそう思います。