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│１│ 今回の評価実例：賃貸マンションの評価（売買）
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ある法人からの依頼です。関連会社間で売買するため、税務対策を含めて適正
な評価額を知りたいとのことでした。
対象不動産は、東京２３区の北部にあります。前面道路は幹線道路で、その道
路沿いに共同住宅や店舗が建ち並んでいます。
対象建物は、道路から後退して建てられています。その付近の他の建物も同様
です。
どうやら都市計画道路のようです。事業に備えて、その部分に建物を建てない
ようにしているのでしょう。
区役所で調べるとそのとおりでした。戦災復興計画で都市計画道路に計画決定
されています。
しかし、私が鑑定評価を行ったのは２０１０年代です。計画決定から６０年余
りが経過しています。
自分の土地なのに６０年間もほったらかしにされ、建物は建てられず道路も整
備されない。
行政の怠慢であり横暴ですね。
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│２│ 不動産鑑定評価の知識：原価法・再調達原価
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価格を求める鑑定評価の手法の一つに、原価法があります。
原価法とは、価格時点における対象不動産の再調達原価について減価修正を行
って対象不動産の試算価格を求める手法（この手法による試算価格を積算価格
という）をいいます。
ここで再調達原価とは、対象不動産を価格時点において新たに再調達すること
を想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいいます。
このように定義されますので、原価法を適用できるのは主に建物です。
土地について原価法を適用できるのは、ゴルフ場やリゾート施設といった山林
や原野を造成してできる土地に限られます。
既成市街地にある土地は、土地の再調達原価を把握することができないため、
原価法は適用できません。
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│３│ 編集後記
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伝言(永六輔)より
「……ご審議いただき、ご高説をたまわりましたので、
これでご理解いただけたことと考えさせていただきます」
国会での政治家どうしの会話は、自分が責任をとらないように工夫されていま
すね。
「○○です」が、「〇〇のように思っている次第しだいでございます」となっ
てしまいます。
「ように思っている」という言葉は、自己主張とは言えませんね。