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近年は、気候変動により集中豪雨が増加していますね。
◎事件の概要
Ｘは、床面積が１５坪以上の建物を建築できる土地として購入しました。
しかし、１年後の集中豪雨によって擁壁が崩壊し、宅地としての利用ができな
くなりました。
Ｘは、希望していた条件とは異なるため売買契約の無効を主張しました。売主
はこれに応じられないとして争いとなりました。
(広島地判昭５０．７．１８ )
◎判決
擁壁には欠陥があり隠れた瑕疵にあたるため、売買契約の解除と原状回復費用
および損害賠償を認めました。
◎解説
この土地は、１９７１年に１０５万円で購入した宅地でした。
盛土の造成地で、擁壁は上下の２段からなっていました。下段の高さは３．６
ｍで上段は高さ３．５ｍmでした。
この擁壁は、上段下段ともに盛土量高に対して断面が不足しており、背面土の
土圧に対する許容支持力が不足していました。すなわち強度が不足していまし
た。
集中豪雨による雨水と地下水の浸透によって背面土はその土圧が増加し、擁壁
はこれに耐えられずに崩壊しました。
裁判所は「構造上の欠陥であり、取引上、普通の注意を働かせても発見できな
い」「民法５７０条の隠れた瑕疵にあたる」とし、これによって売買契約の解
除を認めました。
そして、原状回復費用と損害賠償金との合計１０８万８，５８０円の支払が命
じられました。すなわち、１０５万円で購入したほぼ全額であり、売買契約が
ないことにも等しい結果となりました。
しかし、床面積が１５坪以上となることについては、明確な証拠としての資料
が不足していました。
その法律行為の要素となるためには、それが契約書等に明記されていなければ
なりません。明記されていれば、民法９５条の錯誤による売買契約の無効を主
張できました。
なお、この点については、２０２０年４月１日に施行された改正民法で無効か
ら取り消しに改められました。
◎不動産鑑定の見地から
不動産鑑定では、その土地に欠陥がないことを前提としています。
もし欠陥がある場合には、その欠陥を修復する費用を欠陥がない場合の土地価
格から控除して、評価額を求めます。
■編集後記■━━━━━━━━━━━━━━━━━━・・・・・‥‥‥………
電車内で、「マナーモードに設定の上、通話はご遠慮ください」というアナウ
ンスが流れることがあります。
これ、私は違和感があるんですね。「上」の使い方です。
マナーモードに設定することと、通話をしないことには関係がありません。
「上」を使うのは、行為の前後を示す場合でしょう。すなわち、Ｂの行為をす
る前にＡの行為をしてくださいというときです。
例えば、「返信用切手を同封の上、下記の住所へお送りください」というよう
に。
「マナーモードに設定せよ」と「通話をするな」には前後関係がありません。
違和感のもとはここですね。
もし「上」を使うのなら、こうなりますか。
「マナーモードに設定の上、私は社内で絶対に通話しませんと誓ってください」
内容は変ですが、「上」の使い方は合っていますね。