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│１│ 今回の評価実例：共同住宅・店舗の評価
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今回の対象不動産は、東京２３区にある共同住宅と店舗の土地建物です。
土地の広さは標準的で、その土地に８階建ての建物が建っています。建物の用
途は共同住宅と店舗で、自社で使用しています。です。特段変わったところの
ない不動産です。
評価書を読み直してみて、気がついたことがありました。
更地価格を求めるのに、取引事例比較法による比準価格とマンション建築を想
定した開発法による価格を試算しているのですが、開発法による価格がかなり
低く求められています。
このような立地の土地ならば、マンションは普通に建つはずです。では、なぜ
開発法による価格か低く求められたのか。
価格時点が、２００８年のリーマンショックの直後でした。この時期は、マン
ションの価格が大きく下がっていました。
かなり前のことですので確かな記憶はありませんが、このような市況を考慮し
て評価したものだと思います。
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│２│ 不動産鑑定評価の知識：ＤＣＦ法
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価格を求める鑑定評価の手法の一つに、収益還元法があります。
収益還元法には、直接還元法とＤＣＦ法があります。
ＤＣＦ法とは、評価対象不動産について、まず保有している期間の純収益のキ
ャッシュフローの現在価値を合計します。
次に、売却時の価格の現在価値を求めます。
最後にこれらの現在価値を合計して、評価対象不動産の収益価格を求めます。
この手法は、不動産だけでなく、債券の評価や企業価値の評価でも用いられま
す。
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│３│ 編集後記
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芸人(永六輔)より
「時報の音はラの音です。
ラの音は気分がいいから赤ちゃんも好き。
オーケストラの音合わせもラの音。
気分の揃う音なんです」
「赤ちゃんが生まれてすぐオギャーっていうでしょ。
あの音がラの音なんですって」
バロック時代は、ラの音は４１５Hzでした。
そもそも、ラの音はその町のパイプオルガンの音の高さで決まっていたとか。
ですから、時代と場所によってラの音の高さは異なっていたそうです。
ラの音が４４０Hzときまったのは、１９５５年のこと。意外と新しいです。
最近では、４４２Hzで演奏するオーケストラが多くなっています。
赤ちゃんの声もだんだん高くなってきている？ありえませんね。