Shimachi Column 嶋内 鑑定コラム

2024.01.21 お知らせ

斜面地盤：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12343093131.html都市部に人口が集中する現象は、今も変わりがないようです。都市部を中心としてドーナツ状に宅地が開発され、農地や丘陵地であったところが、宅地になっていきました。中には、乱開発というべきものとみられます。そのような造成地の中に傾斜地があります。傾斜地は、一般的には建物を建てるには不向きです。仮にそのまま建物を建てるとすると、基礎のうち斜面の下の方の部分を長くする必要が...

2024.01.20 お知らせ

地下室の防水欠陥と擁壁の崩壊：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12334413402.html欠陥住宅を買ってしまった方は、本当にお気の毒だと思います。さて本件の買主は十分な損害賠償を受けられたのでしょうか。◎事件の概要１９８３（昭和５８）年１月に、買主Ｘは建売住宅を２，７８０万円で不動産業者から購入しました。ところが、防水と防湿が不十分であったため、入居後しばらくして地下室の全面にカビが発生しました。また、その６年後に正面玄関裏の擁壁が崩壊するに至りまし...

2024.01.19 お知らせ

一団地認定：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12331694037.html建築基準法は、１つの建築物に対して１つの敷地を原則としています。そして、その敷地は建築基準法の道路に接していなければなりません。ただし、母屋に対する物置等のように用途上密接に関連しており、互いに不可分である建築物は例外です。さて、さらに大きな例外があります。旧日本住宅公団等が建設した、共同住宅群である住宅団地です。道路から奥まったところにも建物があります。その建...

2024.01.18 お知らせ

水路を介して道路に接する土地：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12325986575.html以前は田であったところが宅地になったような低地では、ところどころに水路があることがあります。敷地と前面道路とのあいだに水路が介在しているケースです。なかには、公図上は水路が介在するものの現況はコンクリートの暗渠になっていて、図面と現況とが一致しないこともあります。現況が暗渠になっている場合はともかく、ある程度の幅（例えば１．５ｍ以上）をもつ水路が現に宅地に接して...

2024.01.17 お知らせ

地すべり・崖崩れ・土石流：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12321204202.html近年、斜面が大規模に利用されるようになってきました。そして、地すべり・崖崩れ・土砂崩れによる災害も多くみられるようになりました。では、これらの違いは何でしょうか。これらは、いずれも斜面を構成している物質の一部が下の方に移動する現象です。浸食・運搬過程の一つで、ごく普通の地質現象です。地すべりは、斜面を構成している物質が塊りとなって、比較的ゆっくりと断続的に滑動す...

2024.01.16 訴訟・判例・トラブル

カビが発生したマンションの家賃：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12837033175.htmlマンションのような居住用不動産は、住環境が良好か否かがポイントです。こんな判決がありました。◎事件の概要Ｘは、月額賃料２１万７，０００でマンションに入居しました。そのマンションは、住環境が良好だというのがセールスポイントでした。ところが、入居したところ雨漏りがして室内にカビが発生したため、Ｘは賃料の支払いを拒否しました。貸主である不動産業者は未収賃料を請求しました...

2024.01.15 お知らせ

市街化調整区域内の土地：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12318838599.html市街化調整区域の土地の評価となると、身構えずにはいられません。土地の取引について、こんな判決がありました。◎事件の概要Ｘは、自動車修理解体業のための建物を建築するために、ある土地を購入しようしました。Ｘは、その土地が市街化調整区域に所在することを知ってはいましたが、売主Ｙが「その土地の農地転用許可を受けているので建物を建築できる」と説明していたため、それを信用して...

2024.01.14 お知らせ

風致地区：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12318837962.html市街化区域内には用途地域を定めることになっています。しかし、用途地域を定めることによって建物の用途や規模を規制するだけでは、街づくりには不十分な場合があります。そこで、都市計画法はその他の地域地区を定めることができるようにしています。今回取り上げる風致地区もその一つです。風致地区条例を定めることによって、規制します。なお、「風致」とは「趣き・味わい」という意味で...

2024.01.13 お知らせ

区分地上権：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12310101115.html都市部はもちろん都市の周辺部でも、土地の地中を鉄道が通っていることがあります。このような土地の価格はどうなるのでしょうか。このような場合には、その土地の登記簿の権利部（乙区）に区分地上権設定登記がされていることが多くあります。区分地上権とは、地下や土地上の空間の一定の範囲を目的として設定される地上権のことです。地中に鉄道が通っている場合には、例えば概略次のように...

2024.01.12 お知らせ

台地での浸水被害：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12303932604.html地球温暖化の影響でしょうか。激しい雨とそれにより発生する土砂災害の件数が増えているように感じます。東京の多摩地区の丘陵部・名古屋市の東部や春日井市にかけての地区・大阪の香里や千里丘陵地区など、大都市周辺の新しい都市地域の大部分は丘陵地や台地を大規模に造成した宅地です。このような台地での水害が、各地で増えています。水害は、以前は海抜ゼロメートル地帯や河川沿いの低地...