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道路より低い土地：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ
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◆―――――――――――― 今回のテーマ ――――――――――――――◆
メルマガ１５６号では、道路より高い土地について、価格が上がるか下がるか
を検討しました。今回は、道路より低い土地について考えてみます。
〇住宅地
住宅地では、道路より低いことが減価要因としてはたらきます。
なぜなら、このような土地は日照が劣り、風通しや排水も悪く、見通しやプラ
イバシー保護の点からも快適性に劣るからです。
また、出入りが不便なだけではなく、道路と投稿な土地とするために盛土や整
地工事を要する点からも減価要因として考慮しなければなりません。
ただ、場合によっては、地階を利用する場合に地下掘削のための費用が減少す
るという点を増加要因として考慮すべき場合はあります。
ただし、これを織り込んだ場合でも、その増加要因が減価要因の一部と相殺さ
れると考えた方が現実的です。ですから、一般的には減価要因として作用する
こととなります。
〇商業地
総じて減価要因として作用する点は、住宅地と同様です。客が道路から入りに
くいですし、宣伝効果も劣ります。
また、商品を搬出入するのが不便であること等を考慮すれば、接面道路より低
い宅地のほうが、高い土地に比べて減価の程度が大きくなります。
〇工業地
減価要因として働きますが、その度合いは住宅地・商業地に比べて少ないと考
えられます。
それは、工業地の場合は、高低差が快適性や収益性（集客力）というような、
価格に直接影響を与える要因に結びつかないからです。
しかし、高低差の程度が大きい場合は別です。個々にその影響を判断して減価
の程度の大小を判定することになります。
もっとも、高低差が大きい場所に工場が建設されている場合は、むしろ少ない
といえるでしょう。
なお、建築基準法１９条は、原則として、建築物の敷地は道路よりも高くなけ
ればならないとしています。
■編集後記■━━━━━━━━━━━━━━━━━━・・・・・‥‥‥………
サンタは今年は来る？と8歳児が手紙⇒英首相が粋な回答
https://www.huffingtonpost.jp/entry/story_jp_5fc053f9c5b6e4b1ea49e41c
「北極に電話した」「サンタは準備を終えて、今か今かと待ちわびている様子
でした。ルドルフ（赤鼻のトナカイ）や他のトナカイも同じでした」
「サンタに外出許可を」５歳児の願いへのイタリア首相の”答弁”が話題
https://www.tokyo-np.co.jp/article/68395
「彼は既に国際外出証明書を持っていて、マスクを着けて今年も世界中へ行く
つもりだと約束してくれたよ」
サンタは「必要な労働者」 移動制限外とＥＵ“合意”
https://www.okinawatimes.co.jp/articles/-/677040
サンタにコロナの「免疫」 WHO、クリスマスの配達に太鼓判
https://www.afpbb.com/articles/-/3321357
「サンタはこのウイルスに対する免疫を持っていると言える」
ファウチ氏「サンタは接種済み」 セサミストリートの関連番組で
https://www.at-s.com/news/article/international/843775.html
「私がワクチンを打ってきた。もう煙突から入ってプレゼントを置いてこられ
る。心配ない。準備万端整った」
菅総理。日本の子どもたちも、サンタクロースが来ないのではないかと心配し
ていると思いますよ。
「こんにちは、ガースーです」「全集中の呼吸で」などと言うよりは、各国の
要人のようにユーモアに富んだ発言をされたほうがいいのではないでしょうか。
あっ、今言っても反感を買うだけか。
044-400-7720 info@rea-shimauchi.com
◆―――――――――――― 今回のテーマ ――――――――――――――◆
メルマガ１５６号では、道路より高い土地について、価格が上がるか下がるか
を検討しました。今回は、道路より低い土地について考えてみます。
〇住宅地
住宅地では、道路より低いことが減価要因としてはたらきます。
なぜなら、このような土地は日照が劣り、風通しや排水も悪く、見通しやプラ
イバシー保護の点からも快適性に劣るからです。
また、出入りが不便なだけではなく、道路と投稿な土地とするために盛土や整
地工事を要する点からも減価要因として考慮しなければなりません。
ただ、場合によっては、地階を利用する場合に地下掘削のための費用が減少す
るという点を増加要因として考慮すべき場合はあります。
ただし、これを織り込んだ場合でも、その増加要因が減価要因の一部と相殺さ
れると考えた方が現実的です。ですから、一般的には減価要因として作用する
こととなります。
〇商業地
総じて減価要因として作用する点は、住宅地と同様です。客が道路から入りに
くいですし、宣伝効果も劣ります。
また、商品を搬出入するのが不便であること等を考慮すれば、接面道路より低
い宅地のほうが、高い土地に比べて減価の程度が大きくなります。
〇工業地
減価要因として働きますが、その度合いは住宅地・商業地に比べて少ないと考
えられます。
それは、工業地の場合は、高低差が快適性や収益性（集客力）というような、
価格に直接影響を与える要因に結びつかないからです。
しかし、高低差の程度が大きい場合は別です。個々にその影響を判断して減価
の程度の大小を判定することになります。
もっとも、高低差が大きい場所に工場が建設されている場合は、むしろ少ない
といえるでしょう。
なお、建築基準法１９条は、原則として、建築物の敷地は道路よりも高くなけ
ればならないとしています。
■編集後記■━━━━━━━━━━━━━━━━━━・・・・・‥‥‥………
サンタは今年は来る？と8歳児が手紙⇒英首相が粋な回答
https://www.huffingtonpost.jp/entry/story_jp_5fc053f9c5b6e4b1ea49e41c
「北極に電話した」「サンタは準備を終えて、今か今かと待ちわびている様子
でした。ルドルフ（赤鼻のトナカイ）や他のトナカイも同じでした」
「サンタに外出許可を」５歳児の願いへのイタリア首相の”答弁”が話題
https://www.tokyo-np.co.jp/article/68395
「彼は既に国際外出証明書を持っていて、マスクを着けて今年も世界中へ行く
つもりだと約束してくれたよ」
サンタは「必要な労働者」 移動制限外とＥＵ“合意”
https://www.okinawatimes.co.jp/articles/-/677040
サンタにコロナの「免疫」 WHO、クリスマスの配達に太鼓判
https://www.afpbb.com/articles/-/3321357
「サンタはこのウイルスに対する免疫を持っていると言える」
ファウチ氏「サンタは接種済み」 セサミストリートの関連番組で
https://www.at-s.com/news/article/international/843775.html
「私がワクチンを打ってきた。もう煙突から入ってプレゼントを置いてこられ
る。心配ない。準備万端整った」
菅総理。日本の子どもたちも、サンタクロースが来ないのではないかと心配し
ていると思いますよ。
「こんにちは、ガースーです」「全集中の呼吸で」などと言うよりは、各国の
要人のようにユーモアに富んだ発言をされたほうがいいのではないでしょうか。
あっ、今言っても反感を買うだけか。