https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12077735223.html今回は、土地の増減価要因の話です。土地は、通常は建物を建てることによってその効用を発揮します。建物を建てることができない場合は、その土地の利用方法は、駐車場・資材置場等になります。駐車場の賃貸料や資材置場の地代を考えてみましょう。当然のことながら、その宅地の上に建物を建てて賃貸した場合の家賃収入とそれに対応する地代相当額を大きく下回ることでしょう。したがって、そ...
Shimachi Column 嶋内 鑑定コラム
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ＳＳ試験：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ
https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12077734937.html今回は、地盤と安全な土地の話です。地盤が建物に適しているかどうかを調べることを、地盤調査といいます。地盤調査のうち、地盤に何らかの測定装置を挿入して地盤の特性を調べることを、サウンディングといいます。中でも、スウェーデン式サウンディング（ＳＳ）試験は、戸建住宅の地盤調査にはなくてはならないものです。ＳＳ試験の測定方法は次のとおりです。先端に円錐状のスクルリューポ...
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埋蔵文化財：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ
https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12077723031.html今回は、裁判と不動産価格の話です。◎事件の概要所有する土地が学校用地として１９７６年に買収され、公社から代替地として提供された土地がありました。しかし、この土地は埋蔵文化財の包蔵地であり、文化庁の許可がなければ建築確認がおりないことがわかりました。そこで、公社に対して損害賠償を請求しました。（東京地判昭５７．１．２１）◎判決埋蔵文化財の存在は瑕疵にあたり、調査費用...
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開発許可：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ
https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12077722709.html今回は、不動産用語の話です。開発許可の制度を取り上げます。不動産について、「開発」という言葉があります。都市計画法は、開発行為を、「主として建築物の建築（中略）の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更」としています（都市計画法４条12項）。要は、建物を建てるために土地のかたちを物理的に変えることです。一定の開発行為を行おうとする者は、許可権者（都道府県知事・政令...
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方位：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ
https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12077721479.html今回は、土地の増減価要因の話です。土地は、どの方角が道路に面しているかで、価格が異なります。住宅地では、通常は南側が一番高くなります。そして、東・西・北の順で、価格が下がっていきます。その要因は日照です。南側が道路に面していると、日当たりが良いですから。しかし、これが成り立つのは一般的な住宅地の場合です。一区画当たりの面積が相当に大きい高級住宅地では、北側が道路...
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活断層：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ
https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12077721159.html今回は、地盤と安全な土地の話です。東日本大震災から１２年６カ月が過ぎました。いまだに、二十数万人の方が住み慣れた土地に帰ることができずにいます。心の痛む事態がまだ続いています。さて、東日本大震災によって、日本中の活断層が活発化したといわれています。活断層とは、活動していて今後も動く可能性が高い断層のことです。では、まず断層についてみてみましょう。地殻が変動するこ...
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活断層：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ
https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12077721159.html今回は、地盤と安全な土地の話です。東日本大震災から３年９カ月が過ぎました。いまだに、二十数万人の方が住み慣れた土地に帰ることができずにいます。心の痛む事態がまだ続いています。さて、東日本大震災によって、日本中の活断層が活発化したといわれています。活断層とは、活動していて今後も動く可能性が高い断層のことです。では、まず断層についてみてみましょう。地殻が変動すること...
https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12077719552.html今回は、裁判と不動産価格の話です。◎事件の概要原告は、不動産業者から投資目的で別荘用地を１６０万円(１１，４００円／坪)で買いました。対象地は約４６４㎡別荘分蔵地で、ＪＲ飯山駅にある対象地付近の地図と分譲図面とに基づいて購入したのです。ところが、購入後に、土地は傾斜地であり建築困難であることがわかりました。（東京地判昭５８．６．２９）◎判決契約は無効であるとして、代...
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建築確認：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ
https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12077719178.html今回は、不動産用語の話です。建築確認等の制度を取り上げます。◎建築確認建築物の新築・増改築等を行う場合は、建築主は、都道府県や市区町村の建築主事または指定確認検査機関に確認申請書を提出し、建築確認を受ける必要があります。建築主は、建築工事に着手する前に、「建築確認申請書」に設計図等を添えて提出し、その建築計画が建築基準法等の関連法令に適合しているか確認を受けなけれ...
https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12077718855.html土地は単独で価値を生ずるするわけではありません。周囲にある土地と協同・競合して効用を発揮します。住宅地を例にとりましょう。区画が整然とし、１３０㎡程度の面積の土地が並んでいるとします。それらの土地は、ほぼ同じ価格水準になります。違いは道路の方位・道路の幅・角地かどうか等によって生じます。さて、その中に面積の小さい土地があったとします。１０㎡や２０㎡程度の土地では...
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