Shimachi Column 嶋内 鑑定コラム

2023.10.16 お知らせ

免震と制震：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12077736184.html免震ゴムの不正が話題になっています。今回は地盤と安全な土地がテーマですが、この話題に関連して、建物を地震から守る方法を取り上げます。これには、「免震」と「制震」があります。免震構造は、地震力が地盤から建物に入らないようにする構造です。これに対し、制震構造は、建物に入った地震力を吸収して揺れを抑える構造です。◎免震構造免震とは、地盤と建物との間に免震装置を設置して、...

2023.10.15 お知らせ

航空法：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12077735819.html今回は、裁判と不動産価格の話です。◎事件の概要大阪府の八尾空港の近くの土地を買う際、買主は地上２～４ｍの高さの工場建物が建築できるという説明を受けていました。仲介業者も、売主から同様の説明のほかに、対象地の隣にある倉庫程度の建物ならば建築できるとの説明を受けていました。買主は、貸工場を建築するためにこの土地を買う契約を結びました。売買代金は１億５，７５０万円で、契...

2023.10.14 お知らせ

地価公示：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12077735524.html今回は、不動産用語の話です。地価公示について取り上げます。３月下旬になると、国土交通省が公示価格を公表します。公示価格とは、標準地という決められた土地の１月１日現在の現在の価格です。標準地を評価するのは、地価公示評価員である不動産鑑定士です。一つの標準地を二人の不動産鑑定士が評価します。それを取りまとめて公示するのが、国土交通省の土地鑑定委員会です。地価公示法第...

2023.10.13 お知らせ

間口の狭い土地：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12077735223.html今回は、土地の増減価要因の話です。土地は、通常は建物を建てることによってその効用を発揮します。建物を建てることができない場合は、その土地の利用方法は、駐車場・資材置場等になります。駐車場の賃貸料や資材置場の地代を考えてみましょう。当然のことながら、その宅地の上に建物を建てて賃貸した場合の家賃収入とそれに対応する地代相当額を大きく下回ることでしょう。したがって、そ...

2023.10.12 お知らせ

ＳＳ試験：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12077734937.html今回は、地盤と安全な土地の話です。地盤が建物に適しているかどうかを調べることを、地盤調査といいます。地盤調査のうち、地盤に何らかの測定装置を挿入して地盤の特性を調べることを、サウンディングといいます。中でも、スウェーデン式サウンディング（ＳＳ）試験は、戸建住宅の地盤調査にはなくてはならないものです。ＳＳ試験の測定方法は次のとおりです。先端に円錐状のスクルリューポ...

2023.10.11 お知らせ

埋蔵文化財：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12077723031.html今回は、裁判と不動産価格の話です。◎事件の概要所有する土地が学校用地として１９７６年に買収され、公社から代替地として提供された土地がありました。しかし、この土地は埋蔵文化財の包蔵地であり、文化庁の許可がなければ建築確認がおりないことがわかりました。そこで、公社に対して損害賠償を請求しました。（東京地判昭５７．１．２１）◎判決埋蔵文化財の存在は瑕疵にあたり、調査費用...

2023.10.10 お知らせ

開発許可：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12077722709.html今回は、不動産用語の話です。開発許可の制度を取り上げます。不動産について、「開発」という言葉があります。都市計画法は、開発行為を、「主として建築物の建築（中略）の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更」としています（都市計画法４条12項）。要は、建物を建てるために土地のかたちを物理的に変えることです。一定の開発行為を行おうとする者は、許可権者（都道府県知事・政令...

2023.10.09 お知らせ

方位：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12077721479.html今回は、土地の増減価要因の話です。土地は、どの方角が道路に面しているかで、価格が異なります。住宅地では、通常は南側が一番高くなります。そして、東・西・北の順で、価格が下がっていきます。その要因は日照です。南側が道路に面していると、日当たりが良いですから。しかし、これが成り立つのは一般的な住宅地の場合です。一区画当たりの面積が相当に大きい高級住宅地では、北側が道路...

2023.10.08 お知らせ

活断層：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12077721159.html今回は、地盤と安全な土地の話です。東日本大震災から１２年６カ月が過ぎました。いまだに、二十数万人の方が住み慣れた土地に帰ることができずにいます。心の痛む事態がまだ続いています。さて、東日本大震災によって、日本中の活断層が活発化したといわれています。活断層とは、活動していて今後も動く可能性が高い断層のことです。では、まず断層についてみてみましょう。地殻が変動するこ...

2023.10.07 お知らせ

活断層：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12077721159.html今回は、地盤と安全な土地の話です。東日本大震災から３年９カ月が過ぎました。いまだに、二十数万人の方が住み慣れた土地に帰ることができずにいます。心の痛む事態がまだ続いています。さて、東日本大震災によって、日本中の活断層が活発化したといわれています。活断層とは、活動していて今後も動く可能性が高い断層のことです。では、まず断層についてみてみましょう。地殻が変動すること...