https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12814544139.html┌─┐│１│ 今回の評価実例：非線引都市計画区域の土地建物の評価（資産評価）└─┼────────────────────────────────国土利用計画法は、大まかにいって日本の国土を都市計画区域と都市計画区域外に区分しています。さらに、都市計画区域は、市街化区域と市街化調整区域という線引きされた区域と、線引きされていない区域（非線引き区域）に分けられます。本件は、ある上場企業からの依頼です。自...
Shimachi Column 嶋内 鑑定コラム
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無道路地：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ
https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12814542183.html道路に直接面していない土地のことを、不動産鑑定評価の実務では無道路地と呼びます。なお、このような土地は、民法では袋地として扱われています。ある土地に建物を建てるには、その土地が建築基準法の道路に２ｍ以上の幅で接していなければなりません。これを接道義務といいます。ですから、無道路地には建物を建てることができません。建物を建てられなければ、住むことも事業を行うことも...
https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12814543999.html┌─┐│１│ 今回の評価実例：市街化調整区域の土地の評価（資産評価）└─┼────────────────────────────────本件は、ある上場企業からの依頼です。自社の所有している不動産の時価を把握するのが依頼目的です。評価対象不動産は、市街化調整区域にあります。基本的に、市街化調整区域の土地には建物を建てることができません。建物を建てられなければ、事業を行うことができません。価格水準は、...
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地盤の液状化３：嶋内雅人のブログ
https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12814541790.html地震によって起きる現象の一つが液状化です。液状化によって地盤が沈下することは、古くから知られていました。沈下の程度は、建物がない地面では最大で６０ｃｍ程度といわれています。さて、現在では沈下だけではなく、地盤が横滑りすることがわかりました。これを側方流動といいます。側方流動は、数ｍにも及ぶことがあります。１９６４年の新潟地震では、信濃川沿いの川岸町にあった新潟明...
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隣地の評価（限定価格）：嶋内雅人のブログ
https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12814543891.html┌─┐│１│ 今回の評価実例：隣地の評価（限定価格）└─┼────────────────────────────────隣の土地を買う場合には、不特定多数の買い手を想定した場合よりも、価格が高くなることがあります。隣の土地を買うことで無道路地状態が解消される、不整形な土地が整形になる、面積が増加することによって建てたい建物を建てることができるようになる等が、その理由です。このように売買の当事者間にお...
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暴力団事務所近くの土地：嶋内雅人のブログ
https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12814541715.html 暴力団員は減少しつつあるものの、近所にいてほしくはありません。こんな判決がありました。◎事件の概要Ｘは、１９９２年３月に、９，１００万円で土地を買いました。事務所兼賃貸マンションを建築するためです。ところが、その土地と交差点を隔てた場所に暴力団事務所がありました。売主Ｙと買主Ｘはともに、宅地建物取引業者でした。売主Ｙは、上記の点には触れず、また宅地建物業者が不動...
https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12814543757.html┌─┐│１│ 今回の評価実例：更地の評価（ＣＡＤを活用）└─┼────────────────────────────────ＣＡＤ（キャド）というパソコンソフトがあります。パソコンで、図面を描くソフトです。ＣＡＤを使わない（使えない）不動産鑑定士が大多数なのですが、私にとってはＣＡＤは不可欠です。ＣＡＤを使って作成した不動産鑑定評価書は、信頼度が格段に向上すると私は考えています。面積が大きい土地ほど...
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高度地区：嶋内雅人のブログ
https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12814541648.html前回まで取り上げた特別用途地区は、用途地域での用途規制を補完するために設けられています。これに対して、高度地区は建物の大きさについて用途規制を補完するために設けられています。形態制限を補完するゾーニングの一つで、都市計画に定められます。高度地区制度は用途地域内に定められます。市街地の環境を良好に維持するため、または土地利用の増進を図るためです。すなわち、各都市の...
https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12817404072.html┌─┐│１│ 今回の評価実例：再建築不可の土地と建物の評価└─┼────────────────────────────────対象不動産は、東京都のある市の鉄道駅に近い商業地域にあります。周辺は人通りが多く、なかなかに繁華な地域です。対象建物は、周辺の他の建物に比較して階数が少なく、またかなりの築年数が経過しています。なぜ高い建物に建て替えないのだろうと、実地調査の時には思いました。そのほうがより多...
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準角地・二方路地等：嶋内雅人のブログ
https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12814541590.html角地は、街路の一面が接する土地（中間画地）に比べて住宅地・商業地・工業地のいずれの場合も価格が上昇します。今回は、それ以外の土地について考察してみます。１．準角地Ｌ字状に曲がった街路の内側にある土地を、準角地といいます。角地ほどではないですが、中間画地に比べて準角地も価値が上昇します。住宅地では快適性、商業地では繁華性、工業地では原材料・製品の搬出入の利便性が優...
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