Shimachi Column 嶋内 鑑定コラム

2023.12.07 お知らせ

共有による減価：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12178124018.html今回は、土地の増減価要因の話です。共有による減価を取り上げます。共有されている土地の場合に、仮にある一名がその土地を売却しようとすると、他の共有者の同意が必要になります。同意が得られなければ、売却ができなくなります。売買だけではなく補修等を含む維持管理に際しても、常に他の共有者と協議して同意を得なければなりません。したがって、土地が共有されている場合には、その土...

2023.12.06 お知らせ

造成地と軟弱地盤：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12173267024.html今回のテーマは、地盤と安全な土地です。きれいに区画割りされ建物が整然と建ち並んだ造成地は、地盤が悪いようには見えません。しかし、それでも軟弱地盤が潜んでいることがあります。①畑や雑木林が宅地化された場合畑地は比較的良好な地盤が多いようです。種類にもよりますが、作物は湿気の多い土地よりも、水はけのよい適度に乾いた土地を好むからです。雑木林だった土地も地盤としては良好...

2023.12.05 お知らせ

継続賃料の評価（調停)：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12831086346.html┌─┐│１│　今回の評価実例：継続賃料の評価（調停)└─┼────────────────────────────────不動産鑑定評価によって求めるのは不動産の価格が主ですが、賃料を求めることもあります。賃料には地代と家賃があります。また、新規に賃貸借を行う賃料のことを新規賃料といい、賃料を改定する場合の賃料を継続賃料といいます。今回は、ある建物の家賃を求めるための評価です。弁護士さんからの依頼で、建...

2023.12.04 お知らせ

開発指導要綱と行政指導：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12168589435.html今回は、裁判と不動産価格の話です。◎事件の概要マンションの建築を計画する開発業者は、１９７７年に市と事前協議を行いました。すると、開発指導要綱に基づいて、教育施設負担金及び公園用地の無償貸与・道路敷の用地部分の寄付・公園遊具施設の寄付・防火水槽設置等の負担を、市から要請されました。市の指導要綱に従わない場合には、①給水等を制限する措置があり、また②下水道の使用も拒否...

2023.12.03 お知らせ

立退料の評価　作業中

ある不動産管理会社から依頼され、立退料の評価を現在作業中です。立退料の評価依頼は、それほど多くはありません。それどころか、珍しいといっていいでしょう。いろいろ思案しながら、作業を進めています。

2023.12.02 お知らせ

不動産鑑定とデジタル化

昨日、神奈川税経新人会の勉強会に参加しました。テーマは、「インボイス導入と電子帳簿保存法」です。デジタル化は、世の流れだと思います。しかし、私たちの個人情報がデジタル化されて国税庁のデータベースに蓄積され、しかも私たちはその内容を知ることができないのは大問題だと思います。さて、不動産鑑定です。このようなデジタル化が進むのかどうか。今のところ、地価公示・地価調査・相続税路線価についての鑑定評価書は、それぞれの関係機...

2023.12.01 お知らせ

エキスパンジョンジョイント：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12159823442.html今回は、不動産用語の話です。しかし、不動産用語というよりは建築用語ですね。熊本地震の後、まだ余震が続いています。お亡くなりになった方の無念、避難されている方のご苦労は、察するに余るものがあります。さて、この熊本地震では、熊本市内の１３階建てのマンションに亀裂が入ったとして、一部で騒ぎになりました。しかし、これは騒ぐような問題ではありません。亀裂が入った部分は「エ...

2023.11.28 お知らせ

地震でわかった土壌汚染：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12830171528.htmlもう古い話ではありますが、阪神淡路大震災後から約５か月後の１９９５年６月に日本地質学会環境地質研究委員会の研究者たちが、土壌汚染や地下水汚染の調査のために被災地を訪れました。調査の対象は住宅地を含む１９４カ所です。このうち５５カ所が有機溶剤によって汚染されていることがわかりました。特にテトラクロロエチレンによる土壌汚染は、土壌環境基準の３９００倍にもなる１リット...

2023.11.27 お知らせ

埋没谷：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12152845814.html日本の大都市圏は、ほとんどが湾に面し、大河川の下流に発達しています。地球の気候には、氷河期と間氷期（氷河期と氷河期の間）が何度かあり、海退と海進が繰り返されました。現在は大都市圏になっている大河川の下流部は、氷河期には陸地で間氷期には海でした。そして、深い谷だったところに川が運んだ大量の土砂が積もり、軟弱な沖積層の平野ができました。この平野に埋もれた谷のことを、...

2023.11.26 お知らせ

不同沈下：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12144367884.html今回は、裁判と不動産価格の話です。◎事件の概要Ｘは、Ｙから１９６８（昭和４３）年１２月に土地を購入しました。１９７３（昭和４８）年にその土地上に住宅を建築したところ、２０ｃｍ～３０ｃｍの不同沈下が生じて、建物が傾きました。そこでＸは基礎の追加工事の費用２２万７，６００円と、土地価格の下落分の１，３３２万７，０００円のうち９８６万円を、Ｙに対して請求しました。しかし...