Shimachi Column 嶋内 鑑定コラム

2023.12.18 お知らせ

災害の進化：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12213337117.html豪雨や地震などの自然栽培を引き起こす誘因が変わらなくても、影響を受ける側の土地利用は、時代とともに変わっていきます。人が住んでいなければ、沢や山が荒れるだけで災害にはなりません。人が増えて沢や崖の近くに住むようになると、災害になるわけです。稲作が始まったころは、人は水の便のよい低地や、水に近い台地に住んでいました。低地は河川沿いに発達しているのが普通ですので、そ...

2023.12.17 お知らせ

納税者権利憲章　神奈川青年税理士クラブ勉強会

昨日は、神奈川青年税理士クラブの勉強会でした。テーマは、納税者権利憲章です。聞きなれない言葉ですが、納税者の権利を謳ったもので課税当局が公表します。日本にはありません。ところが、今回の講義で、外国ではあるのが当たり前になっていることを知らされました。しかも、人権擁護では遅れていると思われていたアフリカや中南米の諸国も定めています。東アジアでは、韓国・台湾・香港が定めています。日本は民主主義国家のはずで、憲法で基本...

2023.12.16 お知らせ

ITと不動産鑑定実務

不動産鑑定実務にもITは不可欠です。私が不動産鑑定士になるための実務経験を積むために某信託銀行に出向したのは、1995年もう28年も前のことです。当時は、まだパソコンが普及しておらず、鉛筆と消しゴム・電卓・ワープロの時代でした。紙の原稿を修正しているうちに、消しゴムで紙が薄くなり向こう側が見えそうになることもありました。登記簿謄本を取得するため登記所に向かいますが、登記所はどこも不便な場所にあります。しかも昼休みは営業し...

2023.12.15 お知らせ

外貨建て取引　神奈川税経新人会の勉強会

昨日は、神奈川税経新人会の勉強会でした。テーマは、外貨建て取引です。このような話題は、不動産鑑定では出てきません。私が過去に接したのは、税理士試験やＦＰ試験だったでしょうか。しかし、それも簡単な換算だけです。昨日の内容は、税法の扱いから始まり、発表者の実務の報告と興味深いものでした。その発表で、外貨建ての不動産所得の計算がありましたが、実に複雑で面倒なものでした。税理士業務は大変です。

2023.12.14 お知らせ

地方公共団体の条例：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12209179233.html今回は、裁判と不動産価格の話です。◎事件の概要Ｘは、不動産業者の媒介によって３７７．４１㎡の土地を６億２，８１０万円で購入し、１９９０年に引き渡しを受けました。不動産業者は、その契約に先だって、その土地の容積率は１５０％であると重要事項の説明を行いました。ところが、東京都建築安全条例１０条の３については説明しませんでした。この条文によれば、容積率が１３３％に制限さ...

2023.12.13 お知らせ

国土利用計画法：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12209178397.html今回は、不動産用語の話です。マイホームを建てる、自社ビルを持つ等の場合には土地取引が行われます。これについて、利用目的や価格をチェックすることにより規制を行っているのが、国土利用計画法（国土法）です。同法の土地取引の規制の対象となるものは、条文では「土地売買等の契約」とされています。これは、以下の３つの要件に該当するものを指します。①土地に関する権利の移転・設定土...

2023.12.12 お知らせ

接道義務を満たさない土地２：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12831839307.html接道義務を満たさない土地の減価要因について考える２回目です。まずはじめに、ある土地に建物を建てようとすると、その土地が建築基準法の道路に原則として２ｍ以上の幅で接していなければなりません。これを接道義務といいます。下の図のような間口の狭い土地があり、間口の幅が２ｍ未満であるとします。２ｍ未満ですから、接道義務を満たしません。─────────────────　　　　　　　道路　　...

2023.12.10 お知らせ

土壌汚染：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12191711436.html今回のテーマは、地盤と安全な土地です。土壌汚染というと、汚染源として工場が思い浮かぶかもしれません。しかし、住宅地であっても汚染されている恐れがあります。その汚染物質の代表格が、テトラクロロエチレンです。なぜ、住宅地で土壌汚染が発生するのでしょうか。それは、この物質が便利で使いやすいため、身近なところで大量に使われているからです。この他に汚染物質として挙げられる...

2023.12.09 お知らせ

違反建築物と電力供給：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12188344872.html今回は、裁判と不動産価格の話です。◎事件の概要建築主は、４階建８戸の分譲マンションを建築しました。しかし、そのマンションは建ぺい率・容積率・高さ制限に違反していました。そこで東京都は違反建築物に代執行し、かつ東京電力に電力の供給を保留するように要請しました。東京電力はその要請に応えて、電力を供給しませんでした。建築主は、電力供給の申込を留保した東京電力と東京都に対...

2023.12.08 お知らせ

総合設計制度：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12182661180.html今回は、不動産用語の話です。総合設計制度を取り上げます。街を歩いていると、周囲の建物とはそぐわないほど高くて大きな建物を見ることがありませんか。その建物は、恐らく総合設計制度を適用して建てられたものです。総合設計制度は、１９６９年の建築基準法の改正により制度化されました。同法５９条の２によるこの制度は、政令で定める一定規模以上の敷地があり、その敷地内に一定の空地...