Shimachi Column 嶋内 鑑定コラム

2023.11.25 お知らせ

CAD

私は、鑑定評価を行う際にＣＡＤを使うことがあります。ＣＡＤとは、パソコンで図面を描くソフトのことです。面積の大きな土地の区画割図を描いたり、土地の上に建てられる建物の図面を描いたりと、鑑定評価には不可欠です。私が使用しているのはＪＷ－ＣＡＤというもので、フリーソフトです。動作が軽くて使いやすいので重宝しています。今はどうかわかりませんが、過去には設計事務所で一番使われたソフトです。さて、先日、建築会社の方と打ち合...

2023.11.24 お知らせ

埋蔵文化財のある土地の評価　作業中

相続税試算のための評価です。かなりの傾斜のある土地ですので、造成費が高額になり評価額は相応に低くなりそうなのですが、さらに低くなる要因がみつかりました。埋蔵文化財包蔵地なのです。埋蔵文化材があると、試掘費用がかかります。それだけでも評価額が安くなるのですが、今回の埋蔵文化財はかなり貴重なもののようです。一般に、縄文時代の小さな遺跡は保存はされません。発掘して終わりです。ところが今回の遺跡は飛鳥時代のもので、全国的...

2023.11.23 お知らせ

埼玉税経新人会での勉強会

昨日は、埼玉税経新人会の勉強会で講師を務めました。１０名以上の方が参加されました。テーマは二つ。「税法の時価概念と不動産鑑定評価」「財産評価基本通達改正案 」です。最初のテーマでは、税法の時価概念を説明するとともに、税理士業務のどんな局面で不動産鑑定評価を使えるかを説明しました。二つ目のテーマでは、国税庁が発表したマンション評価通達案について説明しました。それだけでは国税庁の回し者のようになってしまうので、批判すべ...

2023.11.22 お知らせ

立退料の評価（法人税申告)：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12829230970.html┌─┐│１│　今回の評価実例：立退料の評価（法人税申告)└─┼────────────────────────────────価格や地代・家賃だけではなく、立退料を求めるにあたっても不動産鑑定評価が活用されます。ある個人の方が所有する土地・建物が、市街地再開発事業のため自治体に買収されることとなりました。その土地・建物は、その個人の方が経営する法人に賃貸されています。法人に対して立退料を支払わなければな...

2023.11.21 お知らせ

農地転用：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12137592058.htmlある若い弁護士さんから、農地を宅地にする手続きについてお尋ねがありました。ちょうどよい機会ですので、農地を農地以外の土地にすること（農地転用）とその後の手続きを取り上げます。農地は農地法によって保護されています。そして、第４条で農地の転用の制限について規定しています。同条では、農地転用にあたっては、原則として都道府県知事の許可が必要であるとしています。ただし、そ...

2023.11.20 お知らせ

建付減価：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12134731980.html今回は、土地の増減価要因の話です。建付減価を取り上げます。不動産鑑定においては、宅地の類型を更地と建付地に区分する場合があります。更地とは、その土地の上に建物が建っていない未利用の宅地をいいます。建付地とは、宅地のうちその土地の上に土地の所有者と同じ所有者の建物が建っているものをいいます。さて、その建付地について、建物が建っていることによって、その土地の価格が低...

2023.11.19 お知らせ

ガソリンスタンドの建築基準法での取り扱い

嶋内不動産鑑定　初回相談無料　お気軽にご連絡ください044-400-7720　info@rea-shimauchi.com以前に疑問に思ったことです。ガソリンスタンドは、建築基準法でどのような扱いを受けるのだろうと。その時は、わかりませんでした。でも、わからないままにしておくのは、気持ちが悪いですね。また思い出してしまいました。私の書棚に「逆引き用途地域」というものがあります。ある用途地域について建てられる建築物を記載しているのではなく、ある建築...

2023.11.18 お知らせ

雑損控除と不動産鑑定評価8

嶋内不動産鑑定　初回相談無料　お気軽にご連絡ください044-400-7720　info@rea-shimauchi.com損失の金額とは災害が起きる前の時価と災害が起きた後の時価との差額ですから、評価は概ね次の手順で行われます。当たり前のことですが、実地調査を欠くことはできません。災害が起きる前の時価は、建築事例をもとに再調達原価を把握し、新築時からの経過年数をもとに減価修正を行い、また所有者からの聴取によって減価の状況を把握します。災害が起きた...

2023.11.17 お知らせ

雑損控除と不動産鑑定評価7

嶋内不動産鑑定　初回相談無料　お気軽にご連絡ください044-400-7720　info@rea-shimauchi.comここで、不動産鑑定評価書としなかった場合には課税庁が否認する恐れがあるようにも思われます。しかし、不動産調査報告書であったとしても、課税庁が否認するためには、課税庁も不動産調査報告書を用意する必要があります。私は、所得税申告のための調査報告書を何通も発行してきましたが、否認されたことは一度もありません。また、課税庁が不動産鑑定...

2023.11.16 お知らせ

雑損控除と不動産鑑定評価6

嶋内不動産鑑定　初回相談無料　お気軽にご連絡ください044-400-7720　info@rea-shimauchi.com一般的に不動産鑑定評価といわれるものは、二つに大別されます。不動産の鑑定評価に関する法律は次のように規定しています。「（不動産鑑定士の業務）第三条　不動産鑑定士は、不動産の鑑定評価を行う。２　不動産鑑定士は、不動産鑑定士の名称を用いて、不動産の客観的価値に作用する諸要因に関して調査若しくは分析を行い、又は不動産の利用、取引若し...