Shimachi Column 嶋内 鑑定コラム

2023.11.05 お知らせ

地上阻害物：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12115242372.html対象地の近くに鉄道高架線がある場合には、土地利用上の制約を受けることがあります。そのような場合には、制約を受けない土地に比べて価格が下がることになります。その要因としては、高架線下地であるがための高さ制限がまず考えられます。また、対象地が住宅地にあるとすれば、居住の快適性に与えるマイナス要因があるでしょう。例えば、騒音、振動、日照・採光の不良等です。では、どの程...

2023.11.04 お知らせ

地盤沈下と新幹線：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12115241357.html日本での高速鉄道の先がけとなったのは、東海道新幹線です。この東海道新幹線にも、地盤の問題が関わっています。東海道本線は、明治時代に建設されました。工事の技術が発達していなかったのと、市街地からのアクセスを考慮したのでしょう、昔から人が住んでいた町や村を縫うようにして走っています。それに対して、後から建設された東海道新幹線は、集落や施設を極力避けて、しかも高速で運...

2023.11.03 お知らせ

崖地：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12100045274.html◎事件の概要買主Ｘは、住宅を建築する目的で土地を買いました。しかし、県の「がけ条例」によって、強固な擁壁を設置しなければこの土地について建築確認が得られないことが、その後わかりました。契約の目的を達成できないため、Xは売主Yに損害賠償を請求しました。（千葉地判昭６２．７．１７）◎判決建築確認に必要な擁壁の設置費用について、損害賠償を認めました。◎解説この土地には、北側...

2023.11.02 お知らせ

建築協定：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12094644065.html大規模な分譲住宅地を歩くと、街並みが整っていることに気がつくことがあります。このような街には建築協定が定められていることがあります。私の記憶では、横浜市内の東急田園都市線沿線に多くみられます。そもそも、建築基準法は建築における最低基準を全国一律的に定めたものです。よって、この法律では満たすことのできない地域の個別的な要求を実現するために用意されたのが建築協定です...

2023.11.01 お知らせ

間口が狭く接道要件を満たさない土地：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12827030355.html現実に存在する宅地のなかには、建築基準法の道路（原則として幅が４ｍ以上で一定の要件を満たすもの）に全く接していないか、接してはいても間口が２ｍ未満で建築可能な要件を満たしていないものもあります。前者は、いわゆる無道路地です。後者は、無道路地ではないものの、宅地の効用が無道路地に近いものと考えられます。無道路地については本メルマガ１８８号で取り上げましたので、今回...

2023.10.31 お知らせ

無道路地：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12091095718.html建築基準法第４３条本文は、不動産を利用するにあたって非常に重要な規定です。このような条文です。建築物の敷地は、道路（省略）に二メートル以上接しなければならない。すなわち、敷地が建築基準法上の道路に２ｍ以上接していないと、建物を建てることができないのです。これを接道要件といいます。接道要件を満たさない土地には、次の二つの区分があります。○建築基準法の道路には接するが...

2023.10.30 お知らせ

液状化：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12084486047.html東日本大震災のとき、土地が液状化したことによる被害が見られました。震災の直後、仕事で千葉県浦安市に行く機会がありました。液状化によって大きな被害が出た地域です。街を歩くと、ところどころに砂が噴き出た跡があります。塀が傾いているところもあります。液状化によって地盤が緩んだ結果です。さて、液状化はどのようにして起きるのでしょうか。地震が発生して地盤が揺れると、砂粒と...

2023.10.29 お知らせ

高圧線下地：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12077739662.html今回は、裁判と不動産価格の話です。◎事件の概要買主Ｘは、工場を建築する目的で、借地権を買い受けました。ところが、土地の上に高圧の送電線が通過しており、送電線の下側３ｍ以内及び両側３ｍ以内は建築物を建てることができないことがわかりました。建築できる面積は約８．３㎡にすぎません。そこでＸは、隠れたる瑕疵があるとして売主Ｙに損害賠償を求めました。（大阪高判平９．３．２５...

2023.10.28 お知らせ

既存不適格建築物：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12077739362.html今回は、不動産用語の話です。既存不適格建築物について取り上げます。違反建築物といわれる建物があります。文字通り、法令に違反している建築物です。例えば、建ぺい率が４０％のところに建てられた建ぺい率６０％の建築物だとか、第一種低層住居専用地域にある規模の大きな工場というものです。さて、違反建築物と似て非なるものに、既存不適格建築物があります。その建築物が建築されたと...

2023.10.27 お知らせ

43条1項ただし書き：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12077739088.html今回は、土地の増減価要因の話です。建築基準法４３条１項は、「建築物の敷地は、道路（略）に二メートル以上接しなければならない。」と規定しています。いわゆる接道要件というものです。さて、今回話題にするのは、それに続く次の規定です。「ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び...