Shimachi Column 嶋内 鑑定コラム

2023.12.22 お知らせ

風俗営業法：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12226508296.html今回は、裁判と不動産価格の話です。◎事件の概要１９７５（昭和５０）年に、買主はパチンコ店を開設するために土地の売買契約を不動産業者の媒介により締結し、手付金を支払いました。パチンコ店は、風俗営業等取締法施行条例によって、付近に学校や病院があるときは、これらからの承諾が必要でした。しかし、買主は中学校があることに気付かず、その承諾をとれませんでした。買主が残金を支払...

2023.12.21 お知らせ

地区計画：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12219649580.html今回は、不動産用語の話です。都市計画法によって行われる都市計画は、都市全体についてマクロ的なレベルで見て土地利用計画や公共施設計画を策定しています。したがって、街区や地区のレベルの計画への細やかな配慮に欠ける点があります。その一方で、建築基準法では個々の敷地について規制を行っています。街並みのバランスは考慮していません。ですから、ある建物がこれら両方の規制に適合...

2023.12.20 お知らせ

道路より高い土地：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12213336488.html建物の敷地と接面道路とは、高低差がないのが通常です。しかし、中には道路よりも高い土地があります。この場合の土地価格はどうなるのでしょうか。住宅地の場合は、道路より高い位置にある土地は日照に優れ、風通しや排水が良いのが一般的です。見通しやプライバシーの点からも快適性に優れています。また、宅盤よりも低い部分を駐車場として利用できるため、敷地内にわざわざ駐車スペースを...

2023.12.19 売買・譲渡所得・取得費

区分所有建物及びその敷地の評価（売買)：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12832890734.html┌─┐│１│　今回の評価実例：区分所有建物及びその敷地の評価（売買)└─┼────────────────────────────────区分所有建物及びその敷地と呼ばれる不動産があります。わかりやすいのが、分譲マンションです。建物の各専有部分が区分所有され、敷地がその区分所有者によって共有されています。今回の対象不動産は区分所有建物及びその敷地なのですが、分譲マンションではなく店舗です。いわば、分譲店...

2023.12.18 お知らせ

災害の進化：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12213337117.html豪雨や地震などの自然栽培を引き起こす誘因が変わらなくても、影響を受ける側の土地利用は、時代とともに変わっていきます。人が住んでいなければ、沢や山が荒れるだけで災害にはなりません。人が増えて沢や崖の近くに住むようになると、災害になるわけです。稲作が始まったころは、人は水の便のよい低地や、水に近い台地に住んでいました。低地は河川沿いに発達しているのが普通ですので、そ...

2023.12.17 お知らせ

納税者権利憲章　神奈川青年税理士クラブ勉強会

昨日は、神奈川青年税理士クラブの勉強会でした。テーマは、納税者権利憲章です。聞きなれない言葉ですが、納税者の権利を謳ったもので課税当局が公表します。日本にはありません。ところが、今回の講義で、外国ではあるのが当たり前になっていることを知らされました。しかも、人権擁護では遅れていると思われていたアフリカや中南米の諸国も定めています。東アジアでは、韓国・台湾・香港が定めています。日本は民主主義国家のはずで、憲法で基本...

2023.12.16 お知らせ

ITと不動産鑑定実務

不動産鑑定実務にもITは不可欠です。私が不動産鑑定士になるための実務経験を積むために某信託銀行に出向したのは、1995年もう28年も前のことです。当時は、まだパソコンが普及しておらず、鉛筆と消しゴム・電卓・ワープロの時代でした。紙の原稿を修正しているうちに、消しゴムで紙が薄くなり向こう側が見えそうになることもありました。登記簿謄本を取得するため登記所に向かいますが、登記所はどこも不便な場所にあります。しかも昼休みは営業し...

2023.12.15 お知らせ

外貨建て取引　神奈川税経新人会の勉強会

昨日は、神奈川税経新人会の勉強会でした。テーマは、外貨建て取引です。このような話題は、不動産鑑定では出てきません。私が過去に接したのは、税理士試験やＦＰ試験だったでしょうか。しかし、それも簡単な換算だけです。昨日の内容は、税法の扱いから始まり、発表者の実務の報告と興味深いものでした。その発表で、外貨建ての不動産所得の計算がありましたが、実に複雑で面倒なものでした。税理士業務は大変です。

2023.12.14 お知らせ

地方公共団体の条例：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12209179233.html今回は、裁判と不動産価格の話です。◎事件の概要Ｘは、不動産業者の媒介によって３７７．４１㎡の土地を６億２，８１０万円で購入し、１９９０年に引き渡しを受けました。不動産業者は、その契約に先だって、その土地の容積率は１５０％であると重要事項の説明を行いました。ところが、東京都建築安全条例１０条の３については説明しませんでした。この条文によれば、容積率が１３３％に制限さ...

2023.12.13 お知らせ

国土利用計画法：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12209178397.html今回は、不動産用語の話です。マイホームを建てる、自社ビルを持つ等の場合には土地取引が行われます。これについて、利用目的や価格をチェックすることにより規制を行っているのが、国土利用計画法（国土法）です。同法の土地取引の規制の対象となるものは、条文では「土地売買等の契約」とされています。これは、以下の３つの要件に該当するものを指します。①土地に関する権利の移転・設定土...