Shimachi Column 嶋内 鑑定コラム

2023.12.02 お知らせ

不動産鑑定とデジタル化

昨日、神奈川税経新人会の勉強会に参加しました。テーマは、「インボイス導入と電子帳簿保存法」です。デジタル化は、世の流れだと思います。しかし、私たちの個人情報がデジタル化されて国税庁のデータベースに蓄積され、しかも私たちはその内容を知ることができないのは大問題だと思います。さて、不動産鑑定です。このようなデジタル化が進むのかどうか。今のところ、地価公示・地価調査・相続税路線価についての鑑定評価書は、それぞれの関係機...

2023.12.01 お知らせ

エキスパンジョンジョイント：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12159823442.html今回は、不動産用語の話です。しかし、不動産用語というよりは建築用語ですね。熊本地震の後、まだ余震が続いています。お亡くなりになった方の無念、避難されている方のご苦労は、察するに余るものがあります。さて、この熊本地震では、熊本市内の１３階建てのマンションに亀裂が入ったとして、一部で騒ぎになりました。しかし、これは騒ぐような問題ではありません。亀裂が入った部分は「エ...

2023.11.30 借地権・底地

底地価格：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12158849897.html今回は、土地の増減価要因の話です。底地価格を取り上げます。宅地の分類の一つに、底地があります。不動産鑑定評価基準は、「底地とは、宅地について借地権の付着している場合における当該宅地の所有権をいう。」としています。要は、借地人に貸している土地のことです。地主は、借地人から地代を受け取りますが、その土地を自分で使用収益することはできません。借地人がその土地の上に建物...

2023.11.29 相続・贈与・相続税評価

マンション新評価通達と相続時精算課税

マンションの新評価通達については、タワーマンションしか評価額が上がらないと、一般には理解されています。ところが、私が試算してみたところ、通常のマンションであっても評価額が上がるケースがあることがわかりました。さて、相続税には相続税精算課税という制度があります。この制度はあまり使い勝手がよくなく、適用するケースもあまりない模様です。適用するならば、将来確実に評価額が上がる財産です。だとすると、マンションについて相続...

2023.11.28 お知らせ

地震でわかった土壌汚染：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12830171528.htmlもう古い話ではありますが、阪神淡路大震災後から約５か月後の１９９５年６月に日本地質学会環境地質研究委員会の研究者たちが、土壌汚染や地下水汚染の調査のために被災地を訪れました。調査の対象は住宅地を含む１９４カ所です。このうち５５カ所が有機溶剤によって汚染されていることがわかりました。特にテトラクロロエチレンによる土壌汚染は、土壌環境基準の３９００倍にもなる１リット...

2023.11.27 お知らせ

埋没谷：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12152845814.html日本の大都市圏は、ほとんどが湾に面し、大河川の下流に発達しています。地球の気候には、氷河期と間氷期（氷河期と氷河期の間）が何度かあり、海退と海進が繰り返されました。現在は大都市圏になっている大河川の下流部は、氷河期には陸地で間氷期には海でした。そして、深い谷だったところに川が運んだ大量の土砂が積もり、軟弱な沖積層の平野ができました。この平野に埋もれた谷のことを、...

2023.11.26 お知らせ

不同沈下：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12144367884.html今回は、裁判と不動産価格の話です。◎事件の概要Ｘは、Ｙから１９６８（昭和４３）年１２月に土地を購入しました。１９７３（昭和４８）年にその土地上に住宅を建築したところ、２０ｃｍ～３０ｃｍの不同沈下が生じて、建物が傾きました。そこでＸは基礎の追加工事の費用２２万７，６００円と、土地価格の下落分の１，３３２万７，０００円のうち９８６万円を、Ｙに対して請求しました。しかし...

2023.11.25 お知らせ

CAD

私は、鑑定評価を行う際にＣＡＤを使うことがあります。ＣＡＤとは、パソコンで図面を描くソフトのことです。面積の大きな土地の区画割図を描いたり、土地の上に建てられる建物の図面を描いたりと、鑑定評価には不可欠です。私が使用しているのはＪＷ－ＣＡＤというもので、フリーソフトです。動作が軽くて使いやすいので重宝しています。今はどうかわかりませんが、過去には設計事務所で一番使われたソフトです。さて、先日、建築会社の方と打ち合...

2023.11.24 お知らせ

埋蔵文化財のある土地の評価　作業中

相続税試算のための評価です。かなりの傾斜のある土地ですので、造成費が高額になり評価額は相応に低くなりそうなのですが、さらに低くなる要因がみつかりました。埋蔵文化財包蔵地なのです。埋蔵文化材があると、試掘費用がかかります。それだけでも評価額が安くなるのですが、今回の埋蔵文化財はかなり貴重なもののようです。一般に、縄文時代の小さな遺跡は保存はされません。発掘して終わりです。ところが今回の遺跡は飛鳥時代のもので、全国的...

2023.11.23 お知らせ

埼玉税経新人会での勉強会

昨日は、埼玉税経新人会の勉強会で講師を務めました。１０名以上の方が参加されました。テーマは二つ。「税法の時価概念と不動産鑑定評価」「財産評価基本通達改正案 」です。最初のテーマでは、税法の時価概念を説明するとともに、税理士業務のどんな局面で不動産鑑定評価を使えるかを説明しました。二つ目のテーマでは、国税庁が発表したマンション評価通達案について説明しました。それだけでは国税庁の回し者のようになってしまうので、批判すべ...