Shimachi Column 嶋内 鑑定コラム

2023.08.23 家賃・地代・賃料改定

継続家賃の評価：嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12814543659.html ┌─┐│１│　今回の評価実例：継続家賃の評価└─┼────────────────────────────────不動産鑑定評価で求めるのは価格が主です。しかし、地代・家賃といった賃料を評価することもあります。なお、価格が元本で賃料は果実の関係にあります。今回は、継続家賃の評価です。新規に土地・建物を賃貸借するのではなく、すでに賃貸借されている土地・建物の家賃を改定するためです。調停では決着がつかず、...

2023.08.22 お知らせ

準角地・二方路地等：嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12814541590.html角地は、街路の一面が接する土地（中間画地）に比べて住宅地・商業地・工業地のいずれの場合も価格が上昇します。今回は、それ以外の土地について考察してみます。１．準角地Ｌ字状に曲がった街路の内側にある土地を、準角地といいます。角地ほどではないですが、中間画地に比べて準角地も価値が上昇します。住宅地では快適性、商業地では繁華性、工業地では原材料・製品の搬出入の利便性が優...

2023.08.21 借地権・底地

借地権の評価（ＣＡＤの活用）：嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12814543566.html┌─┐│１│　今回の評価実例：借地権の評価（ＣＡＤの活用）└─┼────────────────────────────────容積率とは、建物の延面積の敷地面積に対する割合のことです。それゆえ、容積率が高いほど高くて大規模な建物を建てることができます。容積率の高い地域にある土地を評価するには、ＣＡＤを欠くことはできません。ＣＡＤとは、パソコンで図面を作るソフトのことです。対象不動産は借地権です。東京...

2023.08.20 お知らせ

地盤の液状化２：嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12814541519.html１９６４年の新潟地震で特徴的だったのが、新潟市内を中心に発生した地盤の液状化現象でした。信濃川沿いの地区を中心に、地中から砂混じりの水が大量に噴き出し（噴砂）、砂が１ｍも堆積したところもありました。新潟市内の低地は、液状化で噴出した水と津波による浸水とで、水浸しになりました。日本で発生した大きな地震のほとんどで、液状化による被害が発生しています。主なものには、十...

2023.08.19 売買・譲渡所得・取得費

土地・建物の評価（売買の参考）：嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12814543459.html┌─┐│１│　今回の評価実例：土地・建物の評価（売買の参考）└─┼────────────────────────────────土地・建物を評価する場合に、建物を取り壊すことを前提とする場合があります。建物が老朽化し、使用に耐えない状態になっている場合です。本件の対象不動産は、ある企業が社宅として保有している土地・建物です。他の企業が買い取ることになって、その売買価格を求めることになりました。評価に...

2023.08.18 お知らせ

雨漏りのする住宅：嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12814541446.html住宅の欠陥で一番困るものは雨漏りでしょう。雨漏りする住宅についての判決です。◎事件の概要Ｘは、宅地建物取引業者の媒介によって、築後６年の中古住宅を６，４５０万円で買いました。ところが、購入後３か月経って２階の天井から雨漏りがしました。そこでＸは、その業者と売主に対して損害賠償を請求しました。売主は築後６年経過しているので、宅地建物取引業法４０条に規定する２年も保証...

2023.08.17 お知らせ

共同住宅の評価（資産評価）：嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12814543368.html┌─┐│１│　今回の評価実例：共同住宅の評価（資産評価）└─┼────────────────────────────────企業によっては、所有している不動産の時価を毎年把握する場合があります。時価会計ではないのですが、もしもの時を考えてのことのようです。今回の依頼目的もそのとおり、資産評価でした。対象不動産は埼玉県越谷市にある共同住宅です。特段珍しい不動産ではないのですが、この不動産が印象に残って...

2023.08.16 お知らせ

特別用途地区４：嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12814541236.html都市計画法は１３種類の用途地域を定めています。しかしながら、１３種類の用途地域だけを基本として全国一律に街づくりをするのは、おおざっぱすぎます。そこで、同法はきめ細かい街づくりのために特別用途地区を定めています。そのためには、地域の実情に即した特別な土地利用を増進したり、環境を保護したり、産業の特性を考慮する必要があります。そこで、用途地域を補完する地域地区とし...

2023.08.15 お知らせ

建物耐用年数意見書：嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12814543163.html┌─┐│１│　今回の評価実例：建物耐用年数意見書└─┼────────────────────────────────金融機関の担保評価では、建物の耐用年数は国税庁が定める「主な減価償却資産の耐用年数表」に則るのが通常です。また、固定資産税評価額を求めるにあたっては、総務大臣が定める「固定資産評価基準」の耐用年数と減価率が用いられます。相続税の建物評価額は固定資産税評価額を採用しますから、これも「固定...

2023.08.14 お知らせ

地上阻害物がある土地：嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12814541181.html前回までは、３回にわたって高圧線の下にある土地の価格がどのように下がるのかを考えてみました。今回は、それ以外の地上阻害物がある土地の価格が下がる要因について検討してみます。具体的には、鉄道や道路の高架下にある土地です。このような土地を買うことはあまりないでしょうが、借りることはあるでしょう。この場合の基礎となる価格です。この土地の価格が下がる要因は、二つあります...