Shimachi Column 嶋内 鑑定コラム

2024.02.23 お知らせ

地下埋設物：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12388603997.html地下に何かが埋まっていたら。金塊ならば大歓迎ですが、それ以外のものだと土地の価格はどうなるのでしょう。 コンクリートのような堅いものが埋まっているとします。平らなものが、しっかりとした地層に緩みなく水平に埋まっていれば、基礎の一部に使えるかもしれません。 しかし、そのコンクリートの面が平らでなく突起があったり、斜めに埋まっているような場合には、困った事態が発生しま...

2024.02.22 お知らせ

調停にあたっての評価（アパート）：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12386522869.html本件は、相続放棄をするか否かの判断のための評価です。 親が亡くなり、相続人は兄と妹の二人だけでした。この二者間で調停が行われることになりました。 私は、妹側の代理人弁護士から依頼を受けました。なんでも、相手方である兄は妹に対し「相続財産よりも債務の方が多いのだから、相続放棄したほうがいい」と言ったそうです。いかにも、怪しそう。 対象不動産はアパート３棟でした。兄側は...

2024.02.20 お知らせ

更地の評価（担保)：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12841754581.html┌─┐│１│　今回の評価実例：更地の評価（担保)└─┼────────────────────────────────不動産鑑定評価が活用される場面の一つが、担保評価です。借入をするために企業や個人が自己の所有する不動産について鑑定評価を依頼する場合、金融機関が担保として取得した不動産について担保価値を把握するために不動産鑑定評価を依頼する場合があります。本件は、ある金融機関からの依頼による鑑定評価です...

2024.02.19 お知らせ

地震の揺れと地盤・建物：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12385272463.html地震のときの建物の揺れ方は、高い建物と低い建物とで異なります。高い建物はゆっくり揺れ、低い建物は短く繰り返して揺れます。振り子と同じですね。 建物の揺れ方は、建物の高さ・構造等の建物の特性と、地震動の特性によって決まります。 まず、建物の特性をみていきましょう。 建物の特性の主なものは、固有振動と減衰です。固有振動とは、建物が揺れて一往復してから元の位置に戻るまでの...

2024.02.18 お知らせ

水道のない造成地：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12380189256.html水は人間が生きていくために欠くことができません。水が使えない土地を買ってしまったらどうなるでしょう。こんな判決がありました。 ◎事件の概要本件土地の売主は１１歳の児童で、法定代理人であるその父親を代理人として売買が行われました。 この土地には水道の供給施設がありませんでした。この売買契約を媒介した不動産業者は、重要事項説明において「給水は現在、水道の口径上不可能であ...

2024.02.17 お知らせ

無道路地と建物(公益法人制度改革)：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12380190778.html２００８年１２月１日から２０１３年１１月３０日まで、公益法人制度改革が行われました。法人格の取得と公益認定とを切り離し、既存の財団法人・社団法人が公益認定をとるかどうかを選択するものです。 この公益法人制度改革にあたって、ある財団法人が所有する会館の土地建物を評価しました。 評価そのものについては特段変わったところはないと思われましたが、役所調査の過程でその土地が...

2024.02.16 お知らせ

新防火規制区域：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12380188789.html建築基準法は、建築に関する最低限度を定めた法律です。ですから、自治体の条例でこれを上回る基準を定めることができます。今回ご紹介する東京都の新防火規制区域もその一つです。 新防火規制区域は、２００１年制定の「東京の新しい都市づくりビジョン」において提案されたものです。防火地域ほどではありませんが、準防火地域よりも厳しい新たな防火規制です。 ２００３年８月２０日に、墨...

2024.02.14 お知らせ

騒音・振動等と土地価格：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12376138907.html騒音や振動があると、土地価格は下がる傾向にあります。 新幹線などの鉄道の線路、空港や高速道路・インターチェンジに近接する宅地は、電車や自動車・飛行機による騒音・振動・排気ガス等により、快適性の点で影響を受けることが多くあります。 とりわけ、住宅地についてはその傾向が顕著にあらわれるでしょう。 商業地については、品等が下がることが考えられますが、インターチェンジに近い...

2024.02.13 お知らせ

接道義務を満たさない土地：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12841754330.html接道義務を満たさない土地の減価要因について考える３回目です。前回は、接道義務を満たすように隣の土地を買収することを想定して減価率を考えてみました。しかし、対象地が商業地域に所在する場合は、このような考え方は摘要できない可能性があります。なぜなら、商業地域では道路に面している部分が長いことが、その土地の価値を決めるからです。接道義務をやっと満たすような狭い間口の奥...

2024.02.11 お知らせ

軟弱な地盤と風景２：不動産鑑定士嶋内雅人のブログ

https://ameblo.jp/daigotukune/entry-12368091240.html前回は、軟弱な地盤を見分けるためには水に関する風景を避けたほうがいいとお知らせしました。取り上げたのは、①水路②橋③暗渠でした。 今回は、その続きです。 ④交通標識（車両重量制限など）地盤が軟弱で道路が破損する恐れがあるところでは、車両の重量を制限するために交通標識が出ています。運転免許を持っている人ならばわかりますね。 ⑤道路のいたみ道路が波打っているようなところの地...